Механизм управления недвижимостью


Рассмотрены цели и принципы управления недвижимостью, формы государственного регулирования рынка недвижимости. Рассмотрены виды защиты прав собственности земли, принципы оценки стоимости недвижимости. Показаны основные методы оценки стоимости земельных участков. Рассмотрена государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Рассмотрены общие положения налогообложения недвижимости.



ДИДАКТИЧЕСКИЙ ПЛАН

Основные положения по управлению недвижимостью. Цели и принципы управления недвижимым имуществом. Формы государственного регулирования рынка недвижимости. Управление имущественным комплексом в г. Москве. Демократизация управления недвижи-мостью ? народные предприятия.

Государственное регулирование земельных отношений. Цели и формы государственного регулирования земельных отношений. Ответственность за нарушение земельного законода-тельства.

Оценка стоимости недвижимости. Принципы оценки стоимости недвижимости. Основные методы оценки стоимости земельных участков. Оценка зданий и помещений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Общие положения. Объекты государственной регистрации. Органы государственной регистрации. Порядок государственной регистрации. Информация и организационные мероприятия.

Налог на недвижимое имущество. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества. Налог на операции с недвижимостью.



Цели и принципы управления недвижимым имуществом

Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:

  • принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;

  • управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

  • любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

  • процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

  • систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.

Управление ? более высокий уровень работы с недвижимостью по сравнению с обычными риэлторскими операциями.

Управляющий недвижимостью должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому менеджменту, инвестиционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.

В сфере предпринимательства управление недвижимостью ? это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Управляющий недвижимым имуществом ? это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.

Брокер ? это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Агент ? физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залого-вые, трастовые, обменные и др. Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы ? весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлторы), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним. Внутреннее управление ? это регламентация деятельности каждого лица (организации) ? участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).

Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.

По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются пять видов регулирования:

  • государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;

  • самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями ? ассоциациями риэлторов и Российской гильдией риэлторов;

  • общественные воздействия ? мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;

  • управление определенным недвижимым имуществом;

  • заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

Различают следующие виды планирования:

  • долгосрочное;

  • среднесрочное;

  • краткосрочное.

В процессе управления недвижимостью реализуются следующие функции:

  • прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения;

  • планирование и проектирование;

  • строительство или реконструкция;

  • регистрация, оценка и учет;

  • эксплуатация, налогообложение и извлечение доходов;

  • контроль и распоряжение, корректировка плана.

Создание и управление недвижимостью начинается с проектирования и разработки различных по степени детализации и сроку реализации планов формирования и возможных направлений использования объекта недвижимости.

Управление недвижимостью, как и в любой другой сфере предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:

  • исходным моментом любых управленческих действий;

  • основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности;

  • основой анализа проблем ? несоответствия желаемого и достигнутого состояния ? и выработки новых решений.

В самом общем виде цель ? это будущее желаемое состояние или совокупность достигаемых человеком результатов в процессе и по завершению направленных действий. Цель появляется на основе мотивов и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен всякий труд. Мотив ? внутреннее психическое состояние, побуждающее человека к деятельности, позволяющей удовлетворить различные потребности ? материальные, духовные, в процессе труда и результатами труда, самовыражения и социальной значимости. Из содержания любого мотива вытекает его структура, включающая:

  • потребности, которые хочет удовлетворить человек;

  • благо, позволяющее удовлетворить соответствующие потребности;

  • трудовые действия, необходимые для получения блага;

  • цену или материальные затраты и моральные издержки по осуществлению трудовой деятельности.

Цель выполняет следующие основные функции:

  • инициативы ? сопоставление существующего и желаемого состояния, вызывающее стремление к действиям;

  • инструмента управления ? руководящее требование, повелитель (императив) действий;

  • критерия принятия решений ? оценки информации и выбора альтернатив;

  • координирования ? осуществление бесконфликтных отношений всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленными целями;

  • контроля ? обеспечение объективной обратной связи в системе управления по конечным результатам.

Недвижимые объекты приобретают в собственность для удовлетворения личных или общественных потребностей либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические и нестоимостные (товарищеские, общественные, благотворительные и др.).

По отношению к высшей цели все другие цели (промежуточные, субцели) выступают как средства ее достижения.

Изменение целей управления возможно в случаях:

1) реализации целей в предшествующий период, когда они полностью оправдались или достижение их оказалось нецелесообразным;

2) изменения внешней среды ? политических, социально-экономических и рыночных условий, законодательства и других факторов;

3) изменения интересов и предпочтений собственника, жизненной стадии объекта недвижимости и т.п.

Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям:

  • измеримость ? количественная и качественная оценка степени достижения (стоимостные и нестоимостные измерители);

  • реальность ? поэтапная достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений;

  • четкость и конкретность ? точная и ясная формулировка содержания, объема и времени.

Основные цели управления рынком недвижимости:

  • реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

  • установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

  • защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

  • обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

  • создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

  • оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безрабо-тицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

  • справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недви-жимости;

  • создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.

1. Разделение процедур ? применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости ? жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

3. Гласность нормотворчества ? публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

4. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

5. Разделение полномочий между регулирующими органами ? нормотворчество и нормоприменение ? не должны совмещаться в одном лице.

6. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

7. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников ? добросовестных приобретателей от любого произвола.

8. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска ? несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

9. Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками ? коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов, оценщиков и др.).

10. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

11. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

12. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

13. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

14. Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

15. Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.



Формы государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

  • идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

  • инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

  • профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государствен-ными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

  • эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

  • регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

  • верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

  • контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

а) государственные и муниципальные органы и организации;

б) государственные и иные нормативные акты.

Различают следующие виды государственных органов и организаций по регулированию рынка недвижимости:

  • Президент РФ;

  • Федеральное собрание;

  • Правительство РФ.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

  • путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

  • косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

  • создание нормативной базы ? законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

  • отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости ? регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

  • установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

  • контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

  • введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

  • поддержание правопорядка на рынке;

  • выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях с особым регулированием (городах Москве, Санкт-Петербурге и др.).

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

а) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

б) регулирования учетной ставки (дисконтной политики Банка России);

в) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

г) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвоз-мездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;

д) реализации государственных приоритетных целевых программ;

е) амортизационной политики;

ж) внешнеэкономической деятельности.

Высшей формой управления рынком недвижимости является государственное экономическое программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования. Целевые программы бывают обычные и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Правовое поле в сфере недвижимости сформировали программы приватизации государст-венного и муниципального имущества, приватизации жилищного фонда, сохранения лесов России (1997-2000 гг.), развития малых и средних городов РФ (1997-2005 гг.), Федеральная адресная инвестиционная программа на 1998 г., национальный проект «Доступное и комфортное жилье ? гражданам России» и др.

Одной из приоритетных целевых программ структурной перестройки экономики страны является Программа жилищной реформы. Она определяет принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики по осуществлению следующих задач:

  • создание правовой базы в целях осуществления жилищной реформы;

  • преодоление сокращения объемов жилищного строительства;

  • изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, по источникам финансирования, типам зданий и технологии возведения;

  • поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;

  • демонополизация жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, структурная перестройка базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов, изменение форм организации строительства, управления, обслуживания и ремонта жилищного фонда;

  • комплексный переход к решению вопросов землепользования и приватизации земли, связанных с жилищной проблемой, развитием инженерной инфраструктуры.

В стране в целом управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства ? положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Представительные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и ее субъектов обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции. В частности, в компетенцию Московской городской Думы входят следующие правомочия по регулированию имущественных отношений:

  • установление порядка управления и распоряжения собственностью г. Москвы, в том числе порядка ее отчуждения и оформления прав собственности на территории города;

  • установление порядка использования и охраны объектов культурного наследия;

  • введение и отмена налогов на недвижимое имущество, установление порядка их взимания и предоставления льгот по ним;

  • установление штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение правовых актов но вопросам, отнесенным к ведению города федерального значения и регулирующим отношения собственности;

  • установление общего порядка проведения инвестиционной политики при реконструкции, реставрации и строительстве объектов муниципальной и государственной собственности

    г. Москвы;

  • установление порядка использования, охраны, контроля за использованием и охраной земли, отчуждения земель и оформления прав собственности на земельные участки, предостав-ления земель в аренду, оформления прав аренды земельных участков;

  • установление земельных налогов, порядка их взимания и порядка предоставления льгот по ним;

  • установление штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение земельного законодательства; осуществление контроля за соблюдением на территории города законодательства о собственности и земельным отношениям.

По Конституции РФ Правительство РФ обладает широкими полномочиями по регулированию рынка недвижимости, которые во многом переданы Агентству по управлению государственным имуществом и его территориальным органам. Они осуществляют право собственности на государственные предприятия и учреждения и другое имущество, в том числе на Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом возложены следующие основные функции и задачи:

а) проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений;

б) осуществление полномочий собственника в пределах и в порядке, определенных федеральным законодательством, в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий и государственных учреждений (за исключением полномочий собственника, которые в соответствии с законодательством РФ осуществляют иные федеральные агентства), акций (долей) акционерных (хозяйственных) обществ и иного имущества, составляющего казну РФ, а также полномочий по изъятию из учреждений и казенных предприятий излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению федерального недвижимого имущества, передаче федерального имущества физическим и юридическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества;

в) разграничение государственной собственности, в том числе на землю, на собственность РФ, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований;

г) осуществление полномочий собственника имущества должника ? федерального государ-ственного унитарного предприятия при проведении процедур банкротства;

д) защита имущественных и иных прав и законных интересов РФ при управлении федеральным имуществом и его приватизации на территории РФ и за рубежом;

е) осуществление учета федерального имущества и ведение реестра федерального имущества.

По основным вопросам управления недвижимостью правомочия распределяются в соответствии с действующей Конституцией РФ между органами законодательной и исполнительной власти РФ и ее субъектов. Так, в компетенцию Федерального агентства по недропользованию ? органа государственной власти РФ в сфере регулирования отношений недропользования входят:

а) организация работ по воспроизводству минерально-сырьевой базы и ее рациональному использованию;

б) проведение геологического изучения недр на территории РФ и континентальном шельфе РФ;

в) введение федерального и территориальных фондов геологической информации о недрах, а также банка данных по вопросам недропользования;

г) управление в пределах своей компетенции федеральным имуществом в сфере недропользования, в том числе управление государственным фондом недр;

д) осуществление в пределах и порядке, определенных федеральными законами и актами Президента РФ, полномочий собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти, в том числе переданного федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным казенным предприятиям и государственным учреждениям, подведомственным Роснедра;

е) ведение государственного кадастра месторождений и проявлений полезных ископаемых, государственного учета работ по геологическому изучению недр, участков недр, предоставленных для добычи полезных ископаемых, а также для целей, не связанных с их добычей, и включение их в государственный реестр, ведение государственного баланса запасов полезных ископаемых, осуществление мониторинга состояния недр;

ж) предоставление в установленном порядке права пользования недрами;

з) оказание государственных услуг, связанных с проведением:

  • в установленном порядке геолого-экономической и стоимостной оценки месторождений полезных ископаемых и участков недр;

  • государственной экспертизы запасов полезных ископаемых, геологической и экономичес-кой информации о предоставляемых в пользование участках недр, а также проектно-сметной документации на ведение работ по геологическому изучению недр.

К полномочиям государственных органов власти субъектов РФ по регулированию недропользования относятся:

  • принятие и совершенствование законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ о недрах;

  • участие в разработке и реализации государственных программ геологического изучения недр, развития и освоения минерально-сырьевой базы РФ;

  • разработка и реализация территориальных программ развития и использования минерально-сырьевой базы;

  • создание и ведение территориальных фондов геологической информации; распоряжение информацией, полученной за счет средств бюджетов соответствующих субъектов РФ и соответствующих местных бюджетов;

  • участие в государственной экспертизе информации о разведанных запасах полезных ископаемых и иных свойствах недр, определяющих их ценность или опасность;

  • составление территориальных балансов запасов и кадастров месторождений и проявлений полезных ископаемых и учет участков недр, используемых для строительства подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;

  • распоряжение совместно с Российской Федерацией единым государственным фондом недр на своих территориях и выделение совместно с Россией участков недр федерального, регионального и местного значения;

  • определение форм и установление размеров платы за пользование участками недр регионального и местного значения в установленных пределах;

  • установление порядка пользования недрами в целях разработки месторождений общераспространенных полезных ископаемых, участками недр местного значения, а также строительства подземных сооружений местного значения;

  • защита интересов малочисленных народов, прав пользователей недр и интересов граждан, разрешение споров по вопросам пользования недрами;

  • лицензирование видов деятельности, связанной с пользованием участками недр регионального и местного значения;

  • заключение договоров на условиях раздела продукции с субъектами хозяйственной деятельности при пользовании участками недр регионального и местного значения;

  • определение условий и порядка пользования месторождениями полезных ископаемых;

  • государственный контроль за геологическим изучением, охраной и рациональным использованием недр в соответствии с установленным порядком;

  • регулирование других вопросов в области использования и охраны недр, за исключением отнесенных к ведению Российской Федерации.

Аналогичным образом распределены между федеральными органами и соответствующими организациями субъектов РФ права по управлению другими имущественными комплексами ? лесами и водным фондом.

Так, основными функциями Роснедвижимости являются:

а) создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости на базе государ-ственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и системы технического учета зданий и сооружений;

б) организация проведения государственной кадастровой оценки земель и оценки иных объек-тов недвижимости, утверждение их результатов;

в) землеустроительное обеспечение на землях, находящихся в федеральной собственности;

г) осуществление государственного мониторинга земель;

д) предоставление сведений, содержащихся в государственном кадастре объектов недви-жимости;

е) предоставление сведений о налогооблагаемой базе при исчислении земельного налога и налогов на имущество;

ж) оказание услуг в сфере землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости;

з) проведение экспертизы землеустроительной документации.

Агентство в пределах и порядке, определенных федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ, осуществляет полномочия собственника в отношении необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти федерального имущества, в том числе переданного федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным казенным предприятиям и государственным учреждениям, подведомственным Агентству.

Основными функциями Рослесхоза являются:

а) обеспечение рационального, непрерывного и неистощительного лесопользования, воспроизводства, охраны и защиты лесов, объектов животного мира (за исключением отнесенных к объектам охоты), выполнения мер по лесному семеноводству, гидромелиоративных работ и иных работ по ведению лесного хозяйства, рационального использования земель лесного фонда, сохранения и усиления средообразующих, защитных, водоохранных, рекреационных и иных полезных природных свойств лесов;

б) предоставление прав пользования участками лесного фонда;

в) обеспечение проведения лесоустройства;

г) оказание государственных услуг, связанных с предоставлением информации о состоянии участков лесного фонда, организацией выбора участков лесного фонда для разрешенных видов лесопользования;

д) осуществление государственного мониторинга лесов;

е) ведение государственного учета лесного фонда, отнесение в установленном порядке лесов к группам лесов и категориям защищенности лесов первой группы. А также перевод лесов из одной группы лесов или из категории защищенности лесов первой группы соответственно в другую группу или категорию;

ж) ведение государственного лесного кадастра;

з) рассмотрение ходатайств о переводе лесных земель в нелесные и переводе земель лесного фонда в земли иных категорий.

Муниципальные органы власти также принимают участие в управлении недвижимостью. Например, в сфере регулирования лесных отношений в компетенцию районных (городских) администраций входят:

  • учет лесного фонда;

  • распределение утвержденного лимита лесосечного фонда по лесопользователям в соответствии с рекомендациями государственных органов управления лесным хозяйством, в том числе для обеспечения поставок древесины для государственных нужд;

  • организация выполнения мероприятии по охране лесов от пожара и защите их от вредителей и болезней;

  • осуществление совместно со специально уполномоченными органами охраны окружающей природной среды контроля в сфере использования, воспроизводства, охраны и защиты лесов;

  • принятие совместно с владельцами лесного фонда решения о предоставлении участков лесного фонда в краткосрочное пользование; при этом участие владельцев лесного фонда в принятии такого решения ограничивается определением условий, соответствующих установлен-ным лесоводственным требованиям;

  • организация и проведение с участием местных подразделений государственного органа управления лесным хозяйством РФ лесных торгов и конкурсов по предоставлению лесного фонда в пользование;

  • ограничение, приостановление или прекращение права на пользование лесным фондом в установленном порядке.

В управлении нежилыми зданиями и сооружениями действует четкое правило: решения по распоряжению недвижимостью принимает соответствующий собственник в установленном порядке ? физическое или юридическое лицо, органы власти РФ, субъектов РФ и муниципалитеты.



Управление имущественным комплексом в г. Москве

В управлении недвижимым имуществом принимают участие различные отраслевые органы и организации, координация работы которых осуществляется Правительством Москвы.

В компетенцию органов исполнительной власти по регулированию имущественных отношений входят:

  • управление и распоряжение объектами недвижимости, их реконструкция, реставрация и строительство, изыскание необходимых инвестиций;

  • предоставление объектов недвижимости, находящихся в собственности города, в аренду федеральным органам власти, дипломатическим представительствам иностранных государств;

  • передача осуществления части своих полномочий отраслевым органам управления, администрациям территориальных единиц города, государственным и муниципальным предприя-тиям и учреждениям (как правило, на правах оперативного управления или хозяйственного ведения);

  • установление порядка и условий передачи собственности города, порядка регистрации соответствующих прав;

  • установление ставки арендной платы на арендуемое государственное и муниципальное недвижимое имущество г. Москвы и других земельных платежей;

  • зонирование территории города;

  • составление и ведение земельного кадастра города;

  • составление градостроительных планов развития города;

  • осуществление контроля за использованием и охраной земель и др.

Основные функции по управлению городской недвижимостью сосредоточены в имущественно-земельном комплексе, с созданием которого начато формирование необходимой организационной и правовой базы для совершения сделок с отдельно стоящими зданиями, строениями и сооружениями одновременно с правами аренды неразрывно связанных с ними земельных участков.

Органы исполнительной власти, входящие в состав имущественного комплекса, осуществляют:

  • управление имуществом города, включая земельные участки и нежилые помещения;

  • участие в пополнении городского бюджета;

  • обеспечение эффективного использования имущества, включая земельные участки и иные объекты недвижимости;

  • организацию взаимодействия и согласованной деятельности органов Правительства Москвы по инвентаризации государственной собственности на территории города и ее разграничении на федеральную и городскую, государственную и муниципальную;

  • разработку и реализацию Программы приватизации объектов, находящихся в собственности г. Москвы;

  • разработку проектов и иных нормативных актов в части приватизации, управления имуществом, деятельности приватизированных предприятий и иных хозяйствующих субъектов, развитие рыночных отношений;

  • принятие решений о создании, реорганизации и управлении имуществом унитарных предприятий, подбор и заключение контрактов с директорами предприятий, находящихся и собственности г. Москвы;

  • организация взаимодействия органов Правительства Москвы с субъектами рыночной инфраструктуры (коммерческими банками, биржами, страховыми обществами и пр.) в вопросах, касающихся имущественно-земельного комплекса г. Москвы.

Государственная городская инспекция выполняет следующие функции:

  • осуществление государственного контроля за использованием объектов недвижимости в соответствии с их целевым назначением собственниками, владельцами, пользователями, арендаторами и субарендаторами независимо от их ведомственной подчиненности;

  • контроль за сохранением социально-бытовой структуры города, выявление фактов нарушения организациями, предприятиями и учреждениями условий договоров (контрактов) по использованию объектов недвижимости;

  • организация проверок с целью выявления незаконного использования объектов недвижимости;

  • осуществление постоянного контроля за выполнением собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами своих обязательств перед государством, внесением налоговых, арендных и иных платежей в бюджет города;

  • участие в работе государственных городских комиссий по вопросам учета, управления, распоряжения и использования городской собственности;

  • участие в подготовке нормативных и законодательных актов в области учета, управления, распоряжения, использования и контроля за использованием городской собственности;

  • осуществление государственного контроля за соблюдением государственными органами и должностными лицами законодательства, устанавливающего порядок учета, управления и распоряжения городской собственностью, передачи ее в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду и субаренду юридическим и физическим лицам;

  • осуществление контроля за выполнением государственными организациями и должностными лицами обязанностей по взиманию арендной платы с арендаторов;

  • предоставление в Правительство Москвы информации о состоянии учета, управления, распоряжения и использования объектов недвижимости.

Для предварительного оперативного рассмотрения вопросов земельных и имущественных отношений, градостроительного регулирования и организации контроля за проведением конкурсов по продаже прав на объекты недвижимости создана Комиссия по земельным отношениям и градостроительству.

В нее входят руководители всех муниципальных ведомств, ответственных за использование земли, недвижимого имущества и градостроительную политику. Комиссия имеет исключительное право:

  • бронировать земельные участки или иные объекты недвижимости с включением их в Реестр конкурсных объектов;

  • давать поручения любому органу Правительства Москвы с целью обеспечения безусловного выполнения графика проведения конкурсов и осуществлять контроль за сроками их исполнения;

  • утверждать стартовые цены на объекты недвижимости, выставляемые на конкурс (первичный рынок);

  • принимать решение о предоставлении права победителю конкурса произвести оплату в рассрочку;

  • рассматривать все возникающие разногласия и принимать по ним окончательные решения.

Комиссия имеет право привлекать независимых экспертов или независимые фирмы для оценки коммерческой ценности конкурсных объектов и определения стартовой цены, давать поручения по подготовке перечня конкурсных объектов, заключению договоров со средствами массовой информации об освещении проводимых конкурсов, принимать решения по форме проведения (открытые или закрытые конкурсы, торги, аукционы), по форме оплаты (в рублях или в валюте и т.п.). Комиссия имеет необходимые рабочие органы и регламент.



Демократизация управления недвижимостью ? народные предприятия

Вступивший с 01.10.1998 г. в силу ФЗ от 19.07.1998 г. № 115-ФЗ «Об особенностях правового положения акционерных обществ работников (народных предприятий)» впервые в современной России сформировал правовые условия для создания и функционирования предприятий, принадлежащих их работникам.

Народное предприятие может быть создано путем преобразования любой коммерческой организации за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий и открытых АО, работникам которых принадлежит менее 49% уставного капитала. В первую очередь в народные предприятия могут быть трансформированы бывшие арендные и коллективные предприятия, функционирующие в настоящее время в форме ЗАО, в которых более 75% обыкновенных акций принадлежат их работникам, а также созданные в процессе приватизации ОАО, работникам которых принадлежит не менее 49% уставного капитала, а 75% обыкновенных акций в совокупности являются собственностью работников и (или) государственной собственностью. Участники коммерческой организации, голосовавшие против преобразования в народное предприятие, имеют право в течение одного месяца выкупить свои акции (доли, паи) полностью или частично.

Учредители народного предприятия заключают между собой письменный договор о его создании, определяющий порядок осуществления ими совместной деятельности но учреждению организации, размер уставного капитала, категории и тины акций, размер и порядок их оплаты, права и обязанности учредителей. Договор должен содержать также:

1) сведения о количестве акций народного предприятия, которыми он может владеть в момент создания народного предприятия:

- каждый работник, в том числе являющийся участником преобразуемой коммерческой организации и решивший стать акционером народного предприятия;

- каждый участник преобразуемой коммерческой организации, не являющийся ее работником;

- каждое физическое лицо, не являющееся участником преобразуемой коммерческой организации, и (или) юридическое лицо;

2) денежную оценку акций (долей, паев) преобразуемой коммерческой организации;

3) условия, сроки и порядок выкупа народным предприятием акций народного предприятия у его акционеров в целях соблюдения настоящего Федерального закона и условий договора о создании народного предприятия;

4) указание формы акций народного предприятия или порядка обмена акций (долей, паев) преобразуемой коммерческой организации на акции народного предприятия каждым акционером в момент создания народного предприятия.

В уставе народного предприятия следует указать:

  • полное и сокращенное фирменное наименование;

  • место нахождения предприятия;

  • тип общества (закрытое);

  • количество, номинальную стоимость, категории акций;

  • права акционеров;

  • размер уставного капитала;

  • структуру и компетенцию органов управления обществом и порядок принятия ими решений;

  • порядок подготовки и проведения общего собрания акционеров, перечень вопросов, решение по которым принимается органами управления общества квалифицированным большинством голосов или единогласно;

  • сведения о филиалах и представительствах общества;

  • максимальная доля акций народного предприятия в общем количестве акций, которой могут владеть в совокупности физические лица, не являющиеся работниками народного предприятия, и (или) юридические лица;

  • максимальная доля акций народного предприятия в общем количестве акций, которой может владеть один его работник.

Народное предприятие вправе выпускать только обыкновенные акции. Уменьшение количества голосов владельцу акций народного предприятия при голосовании по принципу «одна акция ? один голос» не допускается.

Номинальная стоимость одной акции народного предприятия определяется общим собранием акционеров народного предприятия (далее ? общее собрание акционеров), но не может быть более 20% МРОТ (минимальный размер оплаты труда), установленной законодательством РФ.

Работникам народного предприятия должно принадлежать количество акций народного предприятия, номинальная стоимость которых составляет 75% его уставного капитала.

Работникам народного предприятия, более 45% уставного капитала которого принадлежат физическим лицам, не являющимся его работниками, и (или) юридическим лицам, должно принадлежать количество акций народного предприятия, номинальная стоимость которых составляет более 75% уставного капитала, не позднее чем на дату окончания десятого финансового года после создания народного предприятия.

Работникам народного предприятия, от 35 до 45% уставного капитала которого принадлежит физическим лицам, не являющимся его работниками, и(или) юридическим лицам, должно принадлежать количество акций народного предприятия, номинальная стоимость которых составляет 75% уставного капитала, не позднее чем на дату окончания пятого финансового года после года создания народного предприятия.

В случае если в установленные сроки работникам народного предприятия не будет принадлежать указанное выше количество его акций, народное предприятие в течение одного года должно преобразоваться в коммерческую организацию иной формы. По истечении указанного срока народное предприятие подлежит ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц, или уполномоченного на то государственного органа, или органа местного самоуправления.

Доля акций народного предприятия в общем количестве акций, которой может владеть в момент его создания работник преобразуемой коммерческой организации, должна быть равна доле оплаты его труда в общей сумме оплаты труда работников за предшествующие созданию народного предприятия 12 месяцев. Договором о создании народного предприятия может быть предусмотрен иной порядок определения доли акций народного предприятия в общем количестве акций, которой может владеть в момент его создания работник преобразуемой коммерческой организации.

Работник преобразуемой коммерческой организации, не имеющий достаточного количества акций (долей, паев) преобразуемой коммерческой организации для обмена на количество акций народного предприятия, которое должно ему принадлежать в соответствии с договором о создании народного предприятия, обязан оплатить не менее 50% стоимости того количества акций народного предприятия, которое должно ему принадлежать в момент создания народного предприятия.

Доля акций народного предприятия в общем количестве акций, которой могут владеть в совокупности в момент его создания участники преобразуемой коммерческой организации, не являющиеся ее работниками, должна быть менее 25% уставного капитала народного предприятия, если договором о создании народного предприятия на периоды не более 5-10 лет не предусмотрено иное.

Доля акций народного предприятия в общем количестве акций, которой может владеть один работник народного предприятия в момент его создания, не может превышать максимальную долю (5%), если договором о создании народного предприятия на установленные периоды не предусмотрено иное.

Минимальный уставный капитал народного предприятия должен составлять не менее
1000 МРОТ, установленного законодательством РФ на дату государственной регистрации народного предприятия.

Выкуп акций народного предприятия у акционеров может быть осуществлен только за счет прибыли народного предприятия.

Народное предприятие ежегодно с соблюдением ограничений, установленных федеральными законами и иными правовыми актами РФ, вправе увеличивать свой уставный капитал путем выпуска дополнительных акций на сумму не менее суммы чистой прибыли, фактически использованной на цели накопления за отчетный финансовый год.

Дополнительные акции народного предприятия, а также акции, выкупленные народным предприятием у его акционеров, распределяются между всеми имеющими на то право работниками пропорционально сумме их оплаты труда за отчетный финансовый год. Вновь принятые работники могут получить дополнительные акции, если они проработали на народном предприятии не менее трех (максимум 24) месяцев.

Право владения и распоряжения акциями народного предприятия имеет ряд ограничений. Так, один акционер народного предприятия, являющийся его работником (далее ? работник-акционер), не может владеть количеством акций народного предприятия, номинальная стоимость которых превышает 5% уставного капитала народного предприятия.

Максимальная доля акций народного предприятия, которой может владеть один работник-акционер, может быть уменьшена уставом народного предприятия.

Если по каким-либо причинам, в том числе в результате наделения акциями, у одного работника-акционера оказалось количество акций народного предприятия, превышающее установленную уставом народного предприятия максимальную долю, народное предприятие обязано выкупить у такого работника-акционера те акции, которые образуют указанное превышение, а работник-акционер обязан продать их народному предприятию. Выкуп производится по номинальной стоимости акций народного предприятия в течение трех месяцев с даты образования такого превышения.

Работник-акционер может продать или иным образом произвести отчуждение принадлежащих ему акций народного предприятия другому физическому лицу и (или) юридическому лицу только в случаях, предусмотренных законом.

Работник-акционер имеет право продать по договорной цене часть принадлежащих ему на дату окончания отчетного финансового года акций народного предприятия в течение следующего финансового года акционерам народного предприятия, за исключением генерального директора, его заместителей, помощников, членов наблюдательного совета и контрольной комиссии, или самому народному предприятию, а в случае их отказа ? работникам народного предприятия, не являющимся его акционерами.

Количество разрешенных к продаже акций народного предприятия одним работником-акционером устанавливается общим собранием акционеров, при этом оно не может превышать 20% принадлежащих данному работнику-акционеру акций народного предприятия на указанную дату.

Народное предприятие обязано выкупить у уволившегося работника-акционера, а уволив-шийся работник-акционер обязан продать народному предприятию принадлежащие ему акции народного предприятия по их выкупной стоимости в течение трех месяцев с даты увольнения.

По решению наблюдательного совета народного предприятия (далее ? наблюдательный совет) или в соответствии с уставом народного предприятия уволившийся работник-акционер вправе продать по договорной цене в течение трех месяцев с даты увольнения принадлежащие ему акции народного предприятия работникам народного предприятия за исключением его руководителей.

В случае если указанная сделка купли-продажи по каким-либо причинам не состоялась, то срок, в течение которого народное предприятие обязано выкупить принадлежащие уволившемуся работнику-акционеру акции народного предприятия, увеличивается до шести месяцев.

Уволившийся работник-акционер, не согласный с выкупной стоимостью принадлежащих ему акций народного предприятия, вправе в письменной форме обжаловать ее в ревизионную (контрольную) комиссию народного предприятия (далее ? контрольная комиссия).

При недостаточности имущества работника-акционера для удовлетворения предъявленных требований кредиторов народное предприятие обязано по решению суда выплатить им выкупную стоимость принадлежащих такому работнику-акционеру акций или их части. При этом акции народного предприятия, выкупная стоимость которых выплачена кредиторам, переходят на баланс народного предприятия.

Акционеры народного предприятия ? это физические лица, не являющиеся работниками, и юридические лица, имеющие право в любое время продать по договорной цене принадлежащие им акции в первую очередь акционерам народного предприятия, а в случае их отказа ? самому народному предприятию или его работникам, не являющимся его акционерами.

Выкупная стоимость всех акций народного предприятия определяется ежеквартально по методике, утверждаемой общим собранием акционеров. При этом указанная стоимость не должна составлять менее 30% стоимости чистых активов народного предприятия и должна, как правило, соответствовать их рыночной стоимости.

На народном предприятии для выкупа акций народного предприятия у уволившихся работников-акционеров создается специальный фонд акционирования работников, который не может быть использован для иных целей. Дивиденды по акциям народного предприятия выплачиваются не чаще, чем один раз в год.

Народное предприятие не вправе принять решение о выплате дивидендов, если:

  • на момент выплаты дивидендов оно отвечает признакам несостоятельности (банкротства) в соответствии с правовыми актами РФ о несостоятельности (банкротстве) или указанные признаки могут появиться в результате выплаты дивидендов;

  • стоимость его чистых активов меньше суммы его уставного капитала и резервного фонда либо станет меньше такой суммы в результате выплаты дивидендов;

  • оно не выкупило у своих акционеров акции народного предприятия, доля которых в общем количестве акций народного предприятия не соответствует требованиям закона и устава народного предприятия.

Акции народного предприятия, находящиеся на его балансе, полностью или частично могут быть проданы его работникам, а также физическим лицам, не являющимся его работниками,
и (или) юридическим лицам.

Количество продаваемых акций народного предприятия, цена, по которой они будут продаваться, условия и порядок их продажи утверждаются решением общего собрания акционеров, принятым не менее чем тремя четвертями голосов присутствующих на общем собрании акционеров.

Продажа акций народного предприятия, находящихся на его балансе, не может превышать 50% общего количества акций народного предприятия, предназначенных для распределения между работниками (табл. 1).

Таблица 1

Наделение акциями работников народного предприятия (НП)

Работник предприятия

Способ наделения акциями работника народного предприятия

Вновь принятые работники

Наделяются акциями безвозмездно не ранее чем через три и не позднее чем через 24 месяца после даты поступления на работу. Имеют возможность купить акции у НП и (или) его акционеров, у работников-акционеров

Работники-акционеры

Наделяются акциями безвозмездно в соответствии с личным трудовым вкладом в результаты деятельности НП за прошедший финансовый год. Имеют возможность купить акции у НП и (или) его акционеров

Генеральный директор, его заместители и помощники

Те из них, кто является работником НП, наделяются акциями безвозмездно в соответствии с личным трудовым вкладом в результаты деятельности НП за прошедший финансовый год


Продажа акций народного предприятия, находящихся на его балансе, генеральному директору народного предприятия, его заместителям и помощникам, членам наблюдательного совета и членам контрольной комиссии не допускается. Уставом народного предприятия может быть установлен дополнительный перечень лиц, продажа акций народного предприятия которым не допускается.

Среднесписочная численность работников народного предприятия не может составлять менее 51 человека. При снижении указанной численности народное предприятие обязано в течение одного года привести ее в соответствие с настоящим пунктом либо преобразоваться в коммерческую организацию иной формы.

При невыполнении этого требования в течение указанного срока народное предприятие подлежит ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц, или уполномоченного на то государственного органа, или органа местного самоуправления.

Число работников, которые не являются акционерами народного предприятия (далее ? работники-неакционеры), за отчетный финансовый год не должно превышать 10% численности работников народного предприятия.

В случае если среднесписочная численность работников-неакционеров за третий полный отчетный финансовый год с года создания народного предприятия или за любой последующий финансовый год превысит 10% среднесписочной численности работников народного предприятия, народное предприятие обязано в течение одного года привести среднесписочную численность работников-неакционеров в соответствие с настоящим пунктом либо преобразоваться в коммерческую организацию иной формы.

При невыполнении указанного требования в течение указанного срока народное предприятие подлежит ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государствен-ную регистрацию юридических лиц, или уполномоченного на то государственного органа, или органа местного самоуправления.

При расчете среднесписочной численности работников народного предприятия не подлежат учету работники, с которыми заключены трудовые договоры (контракты) на время выполнения определенной работы, а также сезонные работники.

Число акционеров народного предприятия не должно превышать пять тысяч. При превышении указанного числа народное предприятие обязано в течение одного года привести его в соответствие с настоящим пунктом либо преобразоваться в коммерческую организацию иной формы.

При невыполнении указанного требования в течение указанного срока народное предприятие подлежит ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц, или уполномоченного на то государственного органа, или органа местного самоуправления.



Государственное регулирование земельных отношений

Объективная необходимость государственного регулирования земельных отношений предопределяется особой многофункциональной ролью земли в жизни общества, ее природной ограниченностью и незаменимостью в любой сфере предпринимательской и иной деятельности. Использование земель не должно наносить ущерб окружающей среде и не должно нарушать права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц.



Цели и формы государственного регулирования земельных отношений

Государственное регулирование земельных отношений направлено на организацию рационального использования и охрану земель путем установления определенных правил и норм владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами страны и отдельными их частями в целях укрепления и развития экономики страны в интересах своего народа. Российское государство согласно Конституции РФ имеет право регулировать земельные отношения потому, что оно обладает суверенной государственной властью над всей территорией страны и является исполнительным органом своего народа.

Поскольку земля ? одновременно территория, пространственная граница государства и объект хозяйствования, различают два вида государственного регулирования земельных отношений:

  • регулирование государством в качестве суверена, обладающего территориальным верховенством в отношении всех земель независимо от форм собственности;

  • хозяйственное регулирование.

В первом случае применяются методы власти и подчинения, выражающиеся в законодательных и иных нормативных актах, обязательных для всех собственников и пользователей земель, например, по налогообложению, охране окружающей среды, ведению земельного кадастра и др.

Во втором ? государственные органы действуют как хозяйствующие субъекты – предостав-ляют земельные участки гражданам и организациям, ведут учет земель, сдают в аренду и т.д.

Государственное регулирование земель подразделяется на общее и отраслевое (ведомственное).

Общее государственное регулирование, осуществляемое государственными органами общей и специальной компетенции, распространяется на все категории земель и всех субъектов земельных отношений. Принципиальные положения земельных отношений установлены действующей Конституцией РФ.

Отраслевое (ведомственное) регулирование земель, осуществляемое министерствами, комитетами и федеральными службами, строится по принципу подведомственности предприятий и организаций, которым предоставлены земли во владение и пользование.

Внутрихозяйственное управление осуществляют сами собственники земли, арендаторы и землепользователи путем внутрихозяйственной организации и улучшения земельного участка, контроля за использованием и охраной земель, управление землями в пределах границ районов, городов и сельских населенных пунктов осуществляют выборные органы местного самоуправления. С учетом интересов населения они решают вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью, определяют программы развития территорий, предоставляют и изымают земельные участки, осуществляют государственный контроль за использованием и охраной земель, организуют работы по землеустройству.

Регулирование земельных отношений раскрывается через функции, каждая из которых ? обособленный вид деятельности с особой целью и порядком осуществления.



Функции государственного регулирования земель

Виды и содержание функции регулирования земельных отношений определяются Конституцией РФ, ЗК РФ и другими нормативными актами в соответствии с экономическими, социальными и специальными требованиями к организации использования и охраны земель.

Основными функциями государственного регулирования владения и пользования земельным фондом являются:

  • планирование и прогнозирование использования земель;

  • зонирование земель;

  • распределение и перераспределение земель;

  • ведение государственного земельного кадастра;

  • землеустройство и внутрихозяйственная организация землепользования;

  • мониторинг земель и контроль за правильным их использованием;

  • разрешение земельных споров.

Функции регулирования земельных отношений различаются между собой субъектами (органами) их осуществления, местом и значением в системе регулирования и юридическими последствиями.

К компетенции федеральных органов государственной власти по регулированию земельных отношений относятся:

  • принятие ЗК РФ и иных федеральных законов, регулирующих земельные отношения;

  • установление единых принципов платы за землю; установление порядка регистрации прав на земельные участки и другую прочно связанную с ними недвижимость;

  • утверждение порядка управления землями, находящимися в федеральной собственности;

  • утверждение порядка организации землеустройства, ведения государственного земельного кадастра и мониторинга земель, организация и осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель;

  • осуществление контроля за исполнением законодательства РФ, регулирующего земельные отношения;

  • установление границ особо охраняемых территорий, входящих в состав нескольких субъектов РФ, а также в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп по согласованию с соответствующими органами государственной власти и органами местного самоуправления;

  • разработка совместно с органами государственной власти субъектов РФ и утверждение федеральных программ по рациональному использованию земель, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями;

  • распоряжение (изъятие и предоставление) земельными участками, находящимися в федеральной собственности;

  • выкуп земель для федеральных нужд;

  • утверждение городской черты городов федерального значения.

Широкие полномочия по регулированию владения, пользования и распоряжения землей имеют органы государственной власти субъектов РФ. В их ведение входит:

  • принятие законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ в соответствии с Конституцией РФ, ЗК РФ, другими федеральными законами;

  • определение территорий с особым правовым режимом использования земель, установление и изменение их границ;

  • установление предельных размеров земельных участков;

  • установление размеров и порядка платы за землю, а также установление порядка ее централизации в соответствии с законодательством РФ;

  • утверждение порядка распоряжения землями, находящимися в государственной собствен-ности субъектов РФ, а также порядка изменения целевого назначения земельного участка;

  • утверждение городской и поселковой черты, городов и поселков республиканского, краевого, областного, окружного подчинения;

  • утверждение в соответствии с законодательством РФ с учетом местных условий порядка осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель, землеустройства;

  • установление льгот по взиманию платы за землю в соответствии с федеральным законом;

  • организация ведения государственного земельного кадастра, землеустройства и мониторинга земель в соответствии с порядком, установленным законодательством РФ;

  • организация государственного контроля за использованием и охраной земель;

  • распоряжение (изъятие и предоставление) земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ;

  • изменение целевого назначения земель;

  • принятие решений об изъятии (выкупе) земель для государственных нужд субъектов РФ.

Минэкономразвития России, его агентства и организации на местах:

  • разрабатывают предложения по управлению землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности;

  • приостанавливают исполнение неправомерных решений по вопросам изъятия и предоставления земельных участков до рассмотрения их в соответствующих органах (администрации, суде, арбитражном суде), в том числе: органы по земельным ресурсам и землеустройству субъектов РФ ? решений районных и городских (кроме городов Москвы и Санкт-Петербурга) органов местного самоуправления; районные, городские органы по земельным ресурсам и землеустройству ? решений сельских и поселковых органов местного самоуправления;

  • привлекают к административной ответственности лиц, виновных в нарушении земельного законодательства РФ;

  • выдают в установленном порядке разрешения (лицензии) на право проведения землеустроительных и других проектно-изыскательских работ, связанных с изучением и использованием земельных ресурсов;

  • изъятием сельхозугодий;

  • анализируют состояние земельного рынка;

  • представляют предложения о порядке исчисления нормативной цены земли, порядке установления ставки земельного налога и штрафных санкций за нарушение земельного законодательства;

  • организуют и ведут государственный земельный кадастр;

  • осуществляют землеустройство, государственный контроль за использованием и охраной земель, дают обязательные для исполнения предписания по устранению выявленных нарушений земельного законодательства РФ;

  • ведут мониторинг земель;

  • беспошлинно обращаются в суд, арбитражный суд по вопросам, отнесенным к компетенции органов по земельным ресурсам и землеустройству.

В России все формы собственности на землю защищаются равным образом. Собственник земли вправе истребовать свой участок из чужого незаконного владения. Он имеет надежные законодательные гарантии на случай изъятия участка для государственных или общественных нужд.

Защита земельных прав осуществляется в административном или судебном порядке ? в судах общей компетенции; в арбитражных и третейских судах.



Ответственность за нарушения земельного законодательства

Ответственность за правонарушения в области охраны и использования земель осущест-вляется земельным контролем (ст. 71-73 ЗК РФ). Земельный контроль подразделяется на:

  • государственный;

  • производственный.

Государственный земельный контроль осуществляется:

  • специально уполномоченными государственными органами;

  • за соблюдением земельного законодательства РФ, требований охраны и использования земель организациями, их руководителями, должностными лицами, гражданами;

  • в соответствии с законодательством РФ;

  • в порядке, установленном Правительством РФ.

Производственный земельный контроль осуществляется:

  • собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами в сельскохозяйст-венной деятельности на земельном участке;

  • лицо, использующее земельный участок, обязано предоставить сведения об организации производственного контроля в орган государственного земельного контроля в порядке, установленном Правительством РФ.

Различают следующие виды земельного контроля:

  • муниципальный;

  • общественный.

Муниципальный земельный контроль осуществляется:

  • на территории муниципального образования;

  • органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами;

  • в соответствии с законодательством РФ;

  • в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Общественный земельный контроль осуществляется:

  • органами общественного самоуправления, другими общественными организациями, гражданами;

  • за подготовкой и принятием исполнительными органами государственной власти и органами местного самоуправления решений, затрагивающих их интересы;

  • за соблюдением требований использования и охраны земель.

Ответственность за правонарушения в области охраны и использования земель подразделяется на:

  • административную;

  • уголовную;

  • дисциплинарную.

Административная и уголовная ответственность осуществляются следующим образом:

  • порядок привлечения к ответственности установлен законодательством;

  • привлечение к ответственности не освобождает виновное лицо от обязанности устранить допущенные правонарушения и возместить причиненный вред;

  • виновные обязаны возместить причиненный вред в полном объеме;

  • самовольно занятые земельные участки возвращаются без возмещения произведенных виновными лицами затрат во время незаконного пользования земельным участком;

  • приведение участков в пригодное для использования состояние при порче, самовольном занятии, сносе зданий, строений, сооружений, при самовольном строительстве осуществляется виновными лицами или за их счет.

Дисциплинарная ответственность осуществляются следующим образом:

  • дисциплинарную ответственность несут должностные лица и работники организации, виновной в совершении земельных правонарушений, если в результате ненадлежащего выполнения ими своих трудовых обязанностей организация понесла административную ответственность:

- за проектирование, размещение и ввод в эксплуатацию объектов, негативно воздействующих на состояние земель;

- за загрязнение земель химическими и радиоактивными веществами, отходами и сточными водами;

  • порядок привлечения к ответственности определяется законодательством о труде, государ-ственной или муниципальной службе, о дисциплинарной ответственности глав администраций и иными законодательными и нормативными правовыми актами РФ и субъектов РФ.

За нарушение земельного законодательства РФ предусмотрены следующие виды штрафов (табл. 2).

Таблица 2

Размер штрафа за нарушение земельного законодательства РФ

Вид нарушений

Размер штрафа (МРОТ)

граждане

юридические лица

должностные лица

1. Самовольное занятие земельного участка или его использование без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю

5-10

100-200

10-20

2. Уничтожение межевых знаков границ земельных участков

3-5

50-100

5-10

3. Самовольное занятие земельного участка: прибрежной защитной полосы водного объекта или земельного участка водоохранной зоны водного объекта; санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабже-ния

10-15 15-20

200-300 300-400

20-30 30-40

4. Незаконный отвод земельных участков на особо охраняемых землях историко-культурного назначения

40-50

5. Самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы

15-20

200-300

20-30

6. Уничтожение плодородного слоя почвы

15-20

300-400

30-40

7. Невыполнение обязанностей по приведению земли в состояние, пригодное для использования по целевому назначению

10-15

200-300

20-30

8. Использование земель не по целевому назначению, неисполь-зование земельного участка, пред-назначенного для сельскохозяйст-венного производства либо жилищ-ного или иного строительства, невыполнение обязательных меро-приятий по улучшению земель и охране почв

5-10

100-200

10-20

9. Нарушение порядка отвода земельных участков

?

?

40-50

10. Нарушение режима использо-вания земельных участков

10-15

200-300

20-30




Оценка стоимости недвижимости

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей. Проведение оценки обязательно в случаях:

  • составления брачных контрактов или раздела имущества разводящихся супругов по требованию одного из них;

  • выкупа или иного изъятия недвижимости у собственника для государственных или муниципальных нужд;

  • передачи государственного имущества в доверительное управление или приватизации;

  • реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств;

  • передачи объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.

Субъектами отношений при оценке недвижимости выступают:

  • с одной стороны ? физические лица и индивидуальные предприниматели, признанные лицензированными оценщиками;

  • с другой стороны ? заказчики, т.е. потребители их услуг.

Оценка ? это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).

Не могут быть признаны лицензированными оценщиками:

  • индивидуальный предприниматель, если он не является профессиональным оценщиком;

  • юридическое лицо, если оно не приняло обязательства привлекать для осуществления оценочной деятельности надлежащего профессионального оценщика;

  • юридическое лицо в организационно-правовой форме открытого акционерного общества.

Право на проведение оценки является безусловным и не зависит от установленного законом порядка статистического учета и бухгалтерской отчетности. Оно распространяется и на проведение повторной оценки объекта. Оценочная деятельность не относится к функциям риэлторов.

Оценщик имеет право:

  • выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами и правилами проведения оценки;

  • требовать от заказчика обеспечения доступа к объекту оценки и предоставления необходимой документации;

  • запрашивать в письменной форме у третьих лиц, включая органы власти, информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, относящихся к государственной или коммерческой тайне;

  • привлекать на договорной основе к участию в оценке объекта других специалистов и оценщиков, за действия (бездействие) которых он несет ответственность;

  • отказаться от проведения оценки объекта, если заказчик нарушил условия договора.

Оценщик обязан:

  • соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законов, иных применимых нормативных актов РФ и субъектов РФ;

  • сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта в случаях, предусмотренных Законом об оценочной деятельности, иным законодательством РФ, а также вследствие возникновения иных обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта недвижимости;

  • обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчику полученные от него документы одновременно с передачей ему отчета об оценке;

  • предоставлять заказчику информацию о положении, правилах и уставе, кодексе этики соответствующего уполномоченного органа саморегулируемой организации (некоммерческой организации оценщиков), на действительность аккредитации или членство в которых ссылается оценщик в своем отчете, а также предоставлять по просьбе заказчика иную информацию в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;

  • сообщать заказчику о наличии лицензии на занятие оценочной деятельностью в отношении предусмотренной договором об оценке категории объектов оценки;

  • в течение срока, определенного договором об оценке, не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами РФ;

  • в случаях, предусмотренных законодательными актами РФ, предоставлять информацию, содержащуюся в хранящемся у него отчете об оценке, правоохранительным, судебным, иным специально уполномоченным государственным органам по их официальному законному требованию;

  • хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в течение трех лет.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта не допускается, если:

  • в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

  • оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценщика.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов проведения оценки объектов оценки, в том числе путем ограничения круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Денежное или иное вознаграждение профессионального оценщика за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, на который распространяются общие нормы ГК РФ. Договор должен содержать:

  • точное описание объекта с указанием его вида;

  • вид определяемой стоимости;

  • сведения о наличии у оценщика соответствующей лицензии;

  • сведения о том, что оценщик является надлежащим профессиональным оценщиком (если договор заключает профессиональный оценщик);

  • сумму вознаграждения оценщика в денежном выражении.

Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, приводятся иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления стоимости объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

  • дата составления и порядковый номер отчета;

  • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

  • юридический адрес и (или) адрес постоянного жительства оценщика и сведения, позволяющие идентифицировать его как надлежащего профессионального оценщика;

  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, ? реквизиты балансодержателя и балансовая стоимость данного объекта оценки;

  • стандарты и правила проведения оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки данного объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

  • последовательность определения рыночной или иной стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

  • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

В случае если оценка имущества проводилась несколькими оценщиками, но по разным объектам оценки, входящим в состав этого имущества, отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объектов, по которым он проводил оценку.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, предполагается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом или третейским судом по соглашению сторон спора или при указании на такое разрешение спора в договоре в соответствии с установленной подведомственностью или в административном порядке.



Принципы оценки стоимости недвижимости

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы.

В процессе оценки конкретного объекта недвижимости могут быть задействованы сразу несколько принципов или отдельным из них придано большее значение. В общем принципы отражают только направление, тенденцию поведения людей в рыночной среде, а не их точную реакцию. Рассмотрим кратко сущность принципов по классификационным группам.

1. Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных либо психологических потребностей. Товар, не имеющий потребительских свойств, никому не нужен. Именно полезность формирует потребительскую стоимость объекта.

Полезность ? это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

2. Принцип замещения: средний (рациональный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью. Иначе говоря, максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. По содержанию этот принцип близок к понятию альтернативных издержек ? того, что теряет инвестор при вложениях именно в данный объект недвижимости, отказавшись от других альтернативных вариантов инвестирования.

3. Принцип ожидания: установление стоимости объекта по текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью. Известно, что стоимость денег во времени меняется. Будущий рубль стоит меньше, чем сегодняшний.

4. Принцип остаточной продуктивности земли: в основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. размер чистого дохода после оплаты затрат труда (заработной платы), капитала (процентов, дивидендов), менеджмента (прибыли). Поскольку земля недвижима, то труд, капитал и управление как активные мобильные факторы применяются к ней в процессе предпринимательской деятельности, и расходы их (этих трех факторов) возмещаются в первую очередь, и только остаток дохода в виде ренты относится к земле. Остаточная (добавочная) продуктивность возникает потому, что земля как «пассивный» неподвижный фактор позволяет в соответствующем месте получать дополнительный доход за счет максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетворения особых потребностей. Только по внешней форме ? по технике исчисления ? земельная рента выглядит «остаточной», а не добавочной доходностью. На самом деле земля в предпринимательской деятельности незаменима и участвует в создании дохода в совокупности с присоединяемыми к ней факторами. Например, два одинаковых земельных участка, один из которых при угловом расположении может приносить доход в два раза больше, чем при внутриквартальном размещении (табл. 3).

Таблица 3

Расчет доходности и стоимости земельных участков по добавочной продуктивности, у.е.

п/п

Показатель

Участок земли

угловой

внутриквартальный

1

2

3

4

1

Валовой доход (выручка)

1100

1000

2

Расходы на оплату труда

-300

-300

3

Оплата капитала

-500

-500

4

Доходы менеджера

-100

-100

5

Доход, отнесенный к земле (рента)

200

100

6

Ставка капитализации (в долях)

0,16

0,16

7

Стоимость земли

1250

625


5. Принцип вклада. Вклад ? это сумма увеличения или уменьшения стоимости объекта или дохода от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора. Точнее, вклад ? это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения ее, а не фактические затраты на развитие объекта.

6. Принцип уменьшающей или возрастающей отдачи отражает известную закономерность об убывающей предельной производительности: по мере увеличения инвестиций общая доходность ускоренно повышается до определенного предела, после которого темпы прироста стоимости становятся меньше темпов дополнительных затрат.

7. Принцип сбалансированности (пропорциональности): любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость земли. При нарушении пропорциональности появляются «недоулучшенные» или «переулучшенные» объекты и снижается эффективность использования земли.

8. Принцип оптимальности размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости. Выход за пределы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру земельный участок снижает стоимость предприятия из-за нехватки места для различных целей (складирования, парковки и др.), а избыточный ? не приносит соответствующего дохода.

9. Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав: имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различные способы разделения прав:

  • физическое разделение прав ? это разделение по вертикали прав пользования воздушным пространством, поверхностью земельного участка и его недрами;

  • разделение по времени владения и использования ? это аренда на разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты и др.;

  • разделение по правам пользования - это ограничения на пользование объектом (исторические памятники, особо охраняемые территории и т.п.) и ограниченное право пользования чужим имуществом (различные сервитуты), лицензии и др.;

  • разделение по видам имущественных прав ? совместная аренда, товарищества, траст, опционы, кондоминиумы, купля-продажа с условием и др.;

  • разделение по залоговым правам ? первичные, вторичные залоги объекта и закладных, участие в капитале;

  • горизонтальное физическое разделение прав ? это крупные массивы земли, подразде-ляемые на пользующиеся спросом участки, повышающие общую доходность недвижимости.

10. Принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, соответствия физических параметров участка принятому в данном районе типу землепользования и близости к экономической среде и инфраструктуре, т.е. от ситуса недвижимости.

Изменения окружающей среды могут повысить или при отрицательном воздействии ? снизить стоимость объекта, который сам оказывает влияние на стоимость других близлежащих объектов.

11. Принцип соответствия подтверждает правило ? максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним принципах регрессии и прогрессии.

Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается стоимость недоулучшенного имущества.

Регрессия определяет уменьшение стоимости недвижимости при ее чрезмерном улучшении относительно местных рыночных условий, т.е. когда дорогой объект оказывается в окружении менее престижных домов, рыночная стоимость его, скорее всего, будет ниже затрат на его строительство.

12. Принцип конкуренции действует таким образом, что нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.

13. Принцип изменения отражает непостоянство стоимости недвижимости во времени в результате процессов, проходящих как в самом объекте (физические устаревание, реконструкция
и др.), так и в окружающей среде. Известно, что отдельно взятые объекты недвижимости, населенные пункты и регионы проходят четыре фазы: рост, стабильность, спад и обновление, которые соответственно влияют и на стоимость имущества.

14. Принцип спроса и предложения гласит: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка. На современном рынке недвижимости предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от множества условий, включая и эмоциональные.

15. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта ? это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость недвижимости на дату оценки.

Методы оценки на основе приведенных выше принципов рассмотрим применительно только к наиболее сложному объекту недвижимости ? земельным участкам.



Основные методы оценки стоимости земельных участков

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости недвижимости: рыночную, потребительную, инвестиционную, страховую, ликвидационную, балансовую, для налогообло-жения и др. Стоимость ? это денежный эквивалент собственности.

Стоимость недвижимости формируют четыре фундаментальных фактора: спрос, полезность, дефицитность (ограниченность) предложения и отчуждаемость объектов.

Рыночная стоимость ? это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Сделка при этом совершается в следующих условиях:

  • продавец и покупатель действуют на основе типичной мотивации;

  • обе стороны информированы и действуют наилучшим образом в своих интересах;

  • имеется достаточно времени для выявления реакции рынка на имеющиеся предложения;

  • платеж осуществляется наличными или другим сравнимым способом;

  • цена сделки не содержит скидок и уступок ни одной из сторон сделки;

  • объект обладает признаваемой полезностью, достаточно дефицитен и может передаваться из рук в руки.

Цена ? это фактическая сумма купли-продажи земельных участков в уже совершенных сделках.

Кроме рыночной цены купли-продажи земельных участков в России широко применяется кадастровая и нормативная цена земли (табл. 4 и табл. 5). Продажная цена и стоимость равны между собой только в условиях совершенного рынка.

Таблица 4

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий и земельный налог

Федеральный округ РФ

Кадастровая стоимость, руб./га

Земельный налог на 1 га пашни в 2004 г., руб./га

Земельный налог на 1 га пашни в 2005 г. в зависимости от кадастровой стоимости (0,3%), руб./га

Центральный

15845

35,32

47,54

Северо-Западный

10186

27,22

30,56

Южный

1615

50,51

48,04

Приволжский

9066

26,96

27,20

Уральский

8734

26,24

26,20

Сибирский

7445

24,84

22,34

Дальневосточный

5618

20,45

16,85

Российская Федерация

11040

32,26

33,12


Таблица 5

Кадастровая стоимость земель садоводческих, огороднических,

дачных объединений в ряде субъектов РФ

минимальное

Субъект РФ

Значение кадастровой стоимости земель, руб./га

среднее


максимальное


Республика Адыгея

1,4

14,9

39

Республика Ингушетия

3,5

3,5

3,5

Хабаровский край

0,46

4,72

10,3

Камчатская обл.

0,34

4,63

10,31

Липецкая обл.

1,3

6,4

8,22

Пензенская обл.

0,44

9,11

15,98

Смоленская обл.

1,25

4,68

5,03

Тульская обл.

1,6

1,51

6,04


Три основные цели преследуют люди, когда приобретают землю: непосредственное личное использование, получение дохода (прибыли) и удовлетворение чувства гордости от владения ею.

В бизнесе инвестиции в землю рассматриваются как надежный источник доходов, а другие преимущества не учитываются. Во всех случаях необходимо знать стоимость земельных участков в соответствии с их функциональным назначением.

В практике традиционно применяют три основных метода определения стоимости недвижимости, в том числе и земли:

  • прямое сравнение рыночных продаж;

  • доходный;

  • затратный.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж (рыночный), исходя из данных о недавних сделках (за три ? шесть месяцев). Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

Последовательность действий при рыночном методе.

1. Выявление фактических продаж участков на соответствующем рынке или его сегментах.

2. Проверка информации о сделках: подтвердить хотя бы одной стороной или брокером; убедиться, что они не являются вынужденными и все стороны действовали экономически рационально.

3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок. Корректировка производится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т.е. уточняется, за какую сумму был бы продан сравниваемый участок, обладая теми же характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый по какому-то параметру, то его фактическая цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого участка должна быть увеличена.

Корректировка может осуществляться в трех основных формах: рублях, процентах по каждому фактору и общей группировке (совокупная поправка) ? на независимой (плюс-минус) и кумулятивной основе.

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог; форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

Применяют следующие единицы сравнения.

1. Цена за 1 га ? для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства.

2. Цена за 1 м2 ? в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.

3. Цена за 1 фронтальный метр ? для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.

4. Цена за лот ? стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

5. Цена за единицу плотности ? коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР ? этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен трем, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в три раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит, что можно построить 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное ? на половине участка, 12-этажное ? на 0,25 участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут использоваться:

  • цена за 1 м2 общей или чистой площади;

  • цена за 1 м3 ? для складов, элеваторов и др.;

  • цена за единицу, приносящую доход, ? место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы (страты) участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой (середина ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Оценка стоимости земельных участков производится на основе соотношения продажных цен и потенциального или фактического валового дохода, получаемого от собственности. Надо совершить три действия:

  • оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка;

  • определить отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;

  • найти стоимость оцениваемого участка путем перемножения рыночного рентного дохода от него на ВРМ (табл. 6).

Таблица 6

Расчет оценочной продажной цены земельного участка способом ВРМ

Номер участка

Рыночная цена продажи,
тыс. руб.

Фактический или потенциальный валовой доход, тыс. руб.

Валовой рентный мультипликатор

1

54,0

12,0

4,5 = (54 : 12)

2

72,0

18,0

4 - (72 : 12)

3

40,0

8,0

5 - (40 : 8)

Оцениваемый

67,5 = (15-4,5)

15

4,5 = (5+4+4+4,5): 3


ВРМ не корректируют на различия между сопоставимыми и оцениваемыми участками, так как они учитываются в самих продажных ценах и ставках дохода. Надо только более точно подобрать аналоги для сравнения. Но в то же время данный метод не учитывает возможные различия операционных расходов по всем объектам. Этот недостаток можно устранить, заменив в расчетах валовой доход на чистый.

Способ приема переноса или соотнесения реализуется путем определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта двумя ее составными частями ? земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района (табл. 7).

Таблица 7

Расчеты коэффициента по методу переноса

Номер района

Общая стоимость застроенного участка, тыс. руб.

Средняя стоимость земли, тыс. руб.

Отношение стоимости земли к общей стоимости участка

1

80,0

16,0

0,200

2

90,0

20,0

0,222

3

120,0

30,0

0,250


Принцип остаточной продуктивности (остатка).

Чистый доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты расходов за три других фактора производства: труда ? зарплаты, комиссионных; капитала ? процентов, дивидендов; предпринимательских способностей ? прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная рента для собственника участка.

Например, если цена урожая с 1 га составила 100 ден. ед., а затраты на труд ? 40, на капитал ? 20 и предпринимательство ? 10, то 30 ден. ед. ? это остаточный доход земли. При коэффициенте капитализации в 10% стоимость 1 га может быть оценена в 300 ден. ед. (тыс., млн руб.).

Метод остатка применим и при оценке стоимости застроенных участков, когда известны стоимость или проектные затраты на сооружение зданий (например, 500 ден. ед.), продолжительность их полезной жизни (50 лет), ставка дохода на инвестиции (10%) и годовой чистый доход от объекта (72 ден. ед.) (табл. 8).

Таблица 8

Расчет стоимости земли методом остатка

Показатель

Значение, ден. ед.

1. Чистый доход за первый год

72

2. Доход от зданий 10%, доход на инвестиции + 2%, возврат инвестиций за 50 лет = 12% (0,12-500)

60

3. Остаточный доход земли (72-60)

12

4. Стоимость земли при капитализации дохода по 10%-ной ставке на инвестиции без ограничения срока (12 : 0,10)

120

5. Общая стоимость объекта = 500 + 120

620


Принцип лучшего и наиболее эффективного использования земли. В самом общем виде ПЛНЭИ ? это вероятное, наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны.

Оценка земли методом капитализации дохода. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации (К), то можно определить стоимость земли (С) по формуле

С = Д : К.

Капитализация ? это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. Коэффициент капитализации ? это множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.

Последовательность расчета стоимости земельного участка может быть следующей.

1. Определяется потенциальный валовой доход на основе анализа денежных потоков (поступ-лений) по сравнимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях.

2. Калькулируются расходы на будущий год с подразделением на постоянные, эксплуата-ционные по всем статьям и резервы, используя фактические издержки.

3. Из потенциального валового дохода вычитаются возможные потери по различным причи-нам, которые устанавливаются путем анализа соответствующих показателей на рынке, и получается действительный валовой доход (эффективный).

4. Исчисляется чистый доход путем исключения из действительного валового дохода всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных начислений.

5. Чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли различными способами.

Существует несколько способов получения ставки (коэффициента) капитализации дохода.

Самым простым и надежным способом является определение коэффициента капитализации с помощью собранных на рынке данных о чистом доходе и стоимости ряда сопоставимых земельных участков. Тогда стоимость легко преобразуется в общую ставку капитализации (К) по формуле

К = Д : С,

где Д – величина чистого дохода,

С – стоимость земли.

Поскольку при покупке земельных участков обычно используется заемный и собственный капитал, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным условиям получения дохода на обе части инвестиций, соизмеримого с ожидаемыми рисками.

Ставка капитализации на заемные средства ? это отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды. Она состоит из двух частей: ставки процента и коэффициента фонда погашения. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам.

Ставка капитализации на собственный капитал определяется отношением денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств и сочетает в себе норму прибыли и возврат вложенных средств.

Ставка возмещения капитала равняется единице, деленной на число лет возвращения вложенных средств инвестору.

Кумулятивная модель построения коэффициента капитализации включает в себя пять-шесть частей: чистый процент, надбавки за риски, низкую ликвидность, управление инвестициями и поправку на динамику стоимости участка.

Для определения стоимости земельных участков применяются и другие методы расчетов, в частности, путем умножения валового или чистого дохода на рентный мультипликатор (Рм), который получается от деления цены продаж (Цп) сопоставимых участков на величину арендной платы или чистого дохода (Д):

Рм = Цп : Д



Оценка зданий и помещений

На стоимость зданий и помещений (жилых, офисных и др.) влияют многие факторы, среди которых важное значение имеют: местоположение объекта, его техническое состояние, наличие и состояние коммуникаций и инфраструктуры, степень износа, экологические условия и др.

При оценке квартир учитываются не только внутренние их качества (площадь, количество комнат и их размер, наличие и площадь подсобных помещений, кухня и т.д.), но и внешние факторы: состояние подъезда, количество квартир, выходящих на лестничную площадку, ориентация дома (попадает ли в окна солнечный свет) и др. Если окна выходят на две противоположные стороны, то это плюс, а если в темный двор ? «колодец» ? минус.

Предпочтительней, если в квартире имеется черный ход, а в доме ? дополнительная лестница, особенно если там есть лифт или пространство для его установки.

Существенным недостатком является отсутствие в подъезде отопления. Все большее значение в будущем станут иметь наличие подземных гаражей или паркингов около дома; освещенность улицы, ее безопасность (так, близость посольства, а следовательно, и поста милиции ? гарантия вашей защищенности от различного рода неприятностей).

В оценке жилья наряду с материальными немаловажны и эстетические факторы, например, вид из окна, за что многие покупатели готовы заплатить дополнительно 10-15%.

Уже на стадии ознакомления с квартирой необходимо выявить следующие принципиальные моменты:

  • тип перекрытий (деревянные или металлические балки);

  • состояние стояков (от этого будет зависеть масштаб затрат, связанных с преобразованием жилья);

  • несущие стены (при учете возможностей перепланировки квартиры);

  • уникальные качества жилья (во многих коммуналках сохранились великолепные образцы лепнины, камины, паркеты, элементы отделки).

Также важно выяснить, делался ли в доме капитальный ремонт, а если да, то как давно; менялась ли система отопления; в каком состоянии находится проводка и как она проходит, какова ориентация окон, нет ли грибка на стенах, есть ли в квартире подпол, требуется ли замена дверей и оконных рам, есть ли на окнах сливы. Перечисленные факторы определяют истинное качество квартиры и ее стоимость.

Профессиональные риэлторы знают, что элементарный косметический ремонт повышает стоимость 1 м2 общей площади в среднем на 200?300 у.е., в то время как серьезная реконструкция, включающая замену коммуникаций, практически незаметна.

В отношении действительно престижного дома идея дорогостоящего капитального ремонта с целью получения прибыли при продаже себя оправдывает. Так, цена на квартиры в доме, где сделан основательный ремонт с применением оригинальных дизайнерских решений, может возрасти в два раза; тогда как затраты на подобный ремонт в менее престижном доме могут и не окупиться.

Для оценки первоначальной восстановительной, остаточной, инвентаризационной, рыночной и других видов стоимости зданий и помещений, как и для других объектов недвижимости, применяют три известных метода: затратный, доходный и рыночный (сравнительных продаж).

Затратный метод основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа служат приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта,

Затратный подход к оценке объекта недвижимости реализуется в несколько этапов.

Первый этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания и сооружения.

Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения.

Третий этап. Рассчитываются все виды износа ? физический, функциональный и внешний.

Четвертый этап. Вычитается величина общего износа из затрат на воспроизводство или стоимость замещения здания и сооружения (результат второго этапа минус результат третьего этапа).

Пятый этап. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земли и стоимости здания и сооружения, полученной на четвертом этапе.

Существует четыре основных метода определения восстановительной стоимости (или стоимости воспроизводства) и стоимости замещения объекта:

  • метод сравнительной единицы измерения, или метод удельной стоимости;

  • поэлементный;

  • сметный;

  • индексный.

Метод сравнительной единицы измерения (или метод удельной стоимости) заключается в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть квадратный, кубический, погонный метр и пр.

Это наиболее простой метод расчета. Однако достаточно сложно отыскать значение стоимости выбранной единицы измерения аналогичного объекта (или) удельной стоимости аналогичного объекта. Эту информацию можно получить в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления строительством (ЦНИИЭУС), который разрабатывает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по различным типам зданий и сооружений.

Поэлементный метод расчета стоимости зданий и сооружений заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, а также всего объекта, исходя из поэлементных затрат (затрат на фундамент, стены, кровлю и пр.).

Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее сложный метод расчета восстановительной стоимости объекта.

Индексный метод оценки – это метод оценки, заключающийся в определении восстанови-тельной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответ-ствующий индекс. Индексы по группам основных фондов утверждаются Правительством РФ.

Для оценки зданий и сооружений используются все доступные методы (доступные с точки зрения наличия информации, необходимой для оценки).

Важным этапом оценки зданий и сооружений является расчет всех видов износа: физического, функционального и внешнего.



Общие положения

Одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью не только как физическим объектом владения и использования, но и как правом на него, является принятая в стране система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Уровень и качество ее постановки в значительной мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета государства и его субъектов за счет налогообложения. Именно регистрация дает людям титул собственности ? законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца, и обязанности, например, нести бремя расходов по содержанию объектов, платить за него налоги и др. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным в стране способом.

В мире существуют две системы регистрации недвижимости: англо-американская и европейская.

Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. Чтобы максимально гарантировать сделку от возможных ошибок, новый владелец вынужден пользоваться дорогостоящими услугами страховых и юридических компаний, которые анализируют всю историю объекта недвижимости на глубину до 70 лет. Тщательная проверка позволяет выявить возможные непогашенные обязательства или права каких-то лиц на данный объект, т.е. проверить его юридическую чистоту. Такая система регистрации недвижимости хотя и требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств на объект или требований ответственность несет уже страховая фирма, которой был выплачен страховой взнос.

Наиболее распространенная европейская система регистрации основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. Вся совокупность прав на имущество, включая сервитут, гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например недееспособность физических лиц или другие упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантии прав собственности на недвижимость намного надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав.

В России с 01.02.1998 была принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она предусматривала существенные изменения действовавшей на тот момент практики учета недвижимости в основном как физических объектов в различных ведомствах (Роскомзем, БТИ и др.) и создание максимально независимой системы регистрирующих учреждений Минюста России, формирующей единое правовое поле отечественного рынка недвижимости. Весь комплекс работ по реорганизации учетной сферы управления недвижимостью был полностью завершен к 2001 г.

Как известно, познание любого экономико-правового процесса начинается с четкого определения используемых терминов или понятий. В соответствии с нашей тематикой приведем ряд терминов и раскроем их содержание:

1) недвижимость - земельные участки и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: участки недр, обособленные водные объекты, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы;

2) сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости для прохода, прокладки и эксплуатации коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута;

3) кадастровый номер - уникальный номер объекта недвижимости, присваиваемый при инвентаризации на весь период его существования;

4) кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости - описание и индивидуализация объекта недвижимости, позволяющие однозначно выделить его из других объектов с присвоением ему кадастрового номера;

5) регистрационный округ - территория, на которой действует учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

6) обременения - наличие установленных законом или уполномоченным органом условий и запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении своих прав на объект недвижимости (сервитута, доверительного управления, аренды, ареста и др.);

7) сделки с недвижимым имуществом - правовые действия, направленные на установление, изменение, передачу и прекращение прав на недвижимое имущество.

Земельным участком принято считать поверхность земли, имеющую четкие географическое положение и правовое отношение. На плане (чертеже) земельного участка указываются поворотные точки границ, юридически оформленные со смежествами, дирекционные углы (румбы), межевые знаки, постройки и другие данные и координаты. Кадастровый номер земельного участка идентифицируется по шести позициям: субъект РФ, район, сельская администрация, населенный пункт, квартал и номер участка. Если к нему добавить инвентарный номер здания, то получится кадастровый номер всего объекта недвижимости.

Чтобы усвоить новые правила регистрации прав на недвижимое имущество, надо сформировать ответы по крайней мере на три основных вопроса: какие права на недвижимость и сделки с нею подлежат государственной регистрации, какие органы ее осуществляют и какой порядок проведения регистрации установлен новым законом.

Ответы на поставленные вопросы содержатся в авторизованных схемах, имеющих соответствующие заголовки, по которым легко сориентироваться. Но сначала рассмотрим цели и правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечи-вающих факт государственного признания и подтверждения определенных (возникновения, ограничения, перехода или прекращения) прав на объекты недвижимости.

В настоящее время в России действует единая система регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации). В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом.

Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две важнейшие цели:

? обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов;

? формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

В процессе государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней устанавли-ваются отношения между двумя группами участников: с одной стороны ? обладатели тех или иных прав на недвижимость, а с другой ? учреждения регистрации, органы власти и управления, действия которых достаточно четко регламентированы законодательством (ст. 3-5 Закона о госрегистрации, с изм. и доп.).

Регистрация уже имеющегося права на недвижимость ? это не обязанность собственника или иного владельца, а его право. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие закона о регистрации, т.е. с 01.02.1998. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). То же самое относится и к сделкам с недвижимостью: согласно ст. 164 ГК РФ они подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о госрегистрации прав (п. 1 ст. 2).

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействи-тельность. Она считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение (п. 1 ст. 181 ГКРФ).



Объекты государственной регистрации

Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, можно, исходя из ГК РФ
(ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона о госрегистрации, объединить в пять групп: право собственности, вещные права, ограничение прав, сделки с недвижимым имуществом и сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др.

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Согласно ст. 216 ГК РФ вещные права ? это право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ), право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ) и другие права. По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются (п. 3 ст. 216 ГК РФ), и они могут продолжать в отношении имущества свои правомочия (действия), предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ (ст. 216, 265, 268, 294, 296). Поэтому любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.

Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитута (ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (ст. 334 ГК РФ); доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ) и аренда (ст. 651, 658 ГК РФ), которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут ? это ограниченное вещное право, ипотека ? способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление ? договорные обязательства. Следует обратить внимание на кажущееся несоответствие положений ГК РФ, где говорится о регистрации договоров аренды, и Закона о госрегистрации (ст. 26), где имеется в виду регистрация прав аренды недвижимого имущества. Поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, то и регистрироваться должен именно договор как носитель права аренды.

Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными, и, по ГК РФ, они не должны регистрироваться.

Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осущест-вляется в том же порядке, что и переход права собственности. Согласно ст. 30 Закона о госрегистрации любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

Четвертая группа объектов регистрации ? действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мены, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продаже с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и ст. 25 Закона о госрегистрации, вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.

При совершении сделок с объектом незавершенного строительства право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания недвижимого имущества, или проектно-сметной документации и описания объекта незавершенного строительства.

Особое место занимают сделки, совершенные до вступления в действие Закона о госрегистрации. В соответствии с п. 2 ст. 6 данного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления его в силу, признаются действительными без их государственной регистрации, которая может проводиться по желанию их обладателей. Если же регистрируются сделки с объектами недвижимости после введения в действие Закона о госрегистрации, то требуется регистрация на этот объект прав, возникших раньше, т.е. до введения рассматриваемого нормативного акта.

Кроме государственной регистрации могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (п. 2 ст. 131 ГК РФ), а также кадастровый и техничес-кий учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, здания и др. объектов. Поэтому не следует отождествлять правовой и технический учет имущества, который ведут различные государственные органы (БТИ, земельная служба и др.). Субъектами государственной регистрации являются держатели прав на недвижимое имущество.



Органы государственной регистрации

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь в соответствии с Указом Президента РФ от 09.03.2004 № 314 осуществляет Росрегистрация и ее территориальные органы ? самостоятельные юридические лица в системе Минюста России. Их нельзя отождествлять с органами юстиции, которые входят в систему Минюста России и подчинены ему напрямую.

Создают территориальные органы по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней субъекты РФ (п. 2 ст. 33 Закона о госрегистрации). Но назначение и освобождение от должностей самих регистраторов входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти ? Росрегистрации по согласованию с субъектом РФ. Возглавляют органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним руководители, назначаемые и освобождаемые от должности органами исполнительной власти, ? директором Росрегистрации. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства (ст. 3 Закона о госрегистрации). Органы власти субъектов РФ могут принимать нормативные правовые акты лишь о поэтапном создании учреждений по регистрации прав. На центральные органы возлагаются правовой контроль, разработка методических нормативных материалов, координация работ, подготовка персонала и другие функции.

На органы по регистрации прав возложена также правовая экспертиза сделок. В обязанности регистратора входят проверка юридической природы сделок и правовое их сопровождение. Поскольку право собственности возникает не с момента заключения соглашения, а с момента государственной регистрации сделок, то проверяться должен именно переход права на недвижимость.

Так, в Московской области создана только одна организация по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (регистрационная служба), а в районах и городах действуют его филиалы и представительства, т.е. структурные подразделения, не обладающие самостоятельным статусом юридического лица. Такая система организации органов Росрегистрации обеспечивает непротиворечивость применяемых процедур и правил регистрации на территории одного округа.



Порядок государственной регистрации

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в котором действует орган Росрегистрации. Основанием для регистрации служат акты органов власти, свидетельства о праве на наследство, договоры и другие сделки, а также давность приобретения. Согласно ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Лицо, ссылающееся на давность приобретения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Течение срока давности приобретения в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Перечень необходимых документов для регистрации, установленный Законом о госрегистрации (ст. 16), включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы); удостоверение личности, доверенность, учредительные документы юридического лица и др. Обязательно прилагается кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

Если объекту недвижимости не присвоен кадастровый номер, идентификация его в осуществляется по условному номеру, который присваивается органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае сомнений в отношении качества (подлинности) представленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, ЕИРЦ и другие учреждения для проведения соответствующей проверки. Исчерпывающий ответ они должны представить в
10-дневный срок. Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно исправить, то заявителю предоставляется право в месячный срок, а по письменному заявлению ? в срок до трех месяцев привести весь пакет в соответствие с установленными требованиями. На этот период государственная регистрация прав приостанавливается.

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость возможен только в семи случаях, предусмотренных в Законе о госрегистрации (ст. 20), и может быть обжалован в суде.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись.

Государственная регистрация отдельных видов прав (ст. 22-30 Закона о госрегистрации) имеет некоторые особенности. Так, в кондоминиумах права общей долевой собственности на общее имущество, неразрывно связанные с правом на жилые и нежилые помещения, регистрируются одновременно. Однако для государственной регистрации права одного из владельцев на долю в общей долевой собственности необходимо письменное согласие всех других собственников, заверенное нотариально или в органе Росрегистрации по месту регистрации.

В случае регистрации права на объект незавершенного строительства требуется документ на право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества и проектно-сметная документация с описанием объекта.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после регистрации его вещных прав на недвижимое имущество с приложением нотариально удостоверенного договора об ипотеке и упомянутых в нем документов. Более подробно рассмотрим регистрацию залоговых операций с жилыми помещениями. В Москве регистрацию договора о залоге квартир проводят путем:

  • внесения регистрационной записи в книгу регистрации залоговых операций с жилыми помещениями (реестровую книгу);

  • проставления отметки о регистрации на всех оригиналах договора о залоге;

  • внесения сведений о залоге в банк данных собственников жилья;

  • выдачи свидетельства о регистрации залога по форме.

При получении документов, подтверждающих полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства, орган, осуществивший регистрацию залога, обязан незамедлительно внести соответствующую запись в реестровую книгу.

Погашение регистрационной записи при прекращении залога или продление ее действия на более длительные сроки производится при условии:

? подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя или владельца закладной;

? представления оригиналов договора о залоге с отметкой о его регистрации.

За регистрацию залога, выдачу свидетельства о регистрации, а также представление выписок из реестровой книги взимается государственная пошлина в размере, определенном законодательными актами РФ.

Отказ в регистрации залога, погашении регистрационной записи или продлении срока ее действия; регистрация несуществующего договора о залоге; отказ внести необходимые изменения, дополнения и отметки; отказ в выдаче сведений о регистрационной записи могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде по местонахождению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.



Информация и организационные мероприятия

Всем участникам экономических отношений и заинтересованным лицам полезно знать, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет открытый (публичный) характер.

В силу этого орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 7 Закона о госрегистрации). В ст. 131 ГК РФ также предусмотрено, что информация должна предоставляться в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. Однако, согласно п. 7 ст. 33 Закона о госрегистрации, до создания системы электронного обмена информацией между учреждениями юстиции информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество будет предоставляться по месту совершения государственной регистрации прав.



Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости

Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связано с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится на основе следующих принципов (табл. 9).

Таблица 9

Современные принципы налогообложения недвижимого имущества

№ п/п

Принцип налогообложения

Основное содержание (сущность)

1

2

3

1

Всеобщность

Каждое лицо должно уплачивать установленные законом налоги и сборы

2

Справедливость и дифференциация

Уровень налоговых ставок должен учитывать фактические возможности налогоплательщика, исходя из стоимости его недвижимого имущества

3

Обязательность

Поскольку любое государство не может существовать без налогов, то уплата их неизбежна. При этом для каждого налогоплательщика должно быть выгоднее платить, чем не платить налоги

4

Равенство

Перед налогом все равны. Налоги и сборы не могут быть дискриминационными и применяться различно, исходя из политических, идеологических, этнических, конфессио-нальных и иных аналогичных различий между налогоплательщиками.

Недопустима дифференциация ставок налогов и сборов, а также льгот в зависимости от формы собственности, гражданства физических лиц и места происхождения капитала

5

Экономичность

Все налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не препятствовать гражданам в реализации своих конституционных прав

6

Законность

Установление, изменение или отмена соответствующих налогов и сборов возможны только на основе законодательства РФ, субъектов РФ и нормативных актов представительных органов местного самоуправления. Не предусмотренные НК РФ налоги и сборы не подлежат уплате

7

Удобство и простота

Нормативные акты о налогах и сборах должны быть четко сформированы, чтобы каждый точно знал, какие налоги, когда и в какой сумме он должен платить

8

Системность

По каждому налогу должны быть определены:

? налогоплательщик и объект налогообложения,

? налоговая база и налоговый период,

? налоговая ставка и порядок исчисления налога,

? порядок и сроки уплаты налога,

? налоговые льготы в необходимых случаях

9

Гибкость

Налоговая система должна легко адаптироваться к изменениям экономических условий и общественным потребностям, обеспечивать перераспределение ВВП и быть эффективным инструментом государственной экономической

политики

10

Защита налогоплательщика

Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности налоговых актов трактуются в пользу налогоплательщика.

Законодательные акты, ухудшающие положение налогопла-тельщика, не имеют обратной силы.

Законы и акты, новые налоги и (или) сборы вступают в силу не ранее 1 января следующего года после года их принятия


Налогообложение недвижимости, как и всякая особая сфера экономической деятельности в обществе, имеет свои специфические понятия и термины, которые должны применяться в практике с учетом установленного НК РФ содержания. К основным понятиям и терминам, используемым при налогообложении недвижимого имущества и сделках с ним, относят:

1) налог - обязательный безвозмездный платеж в бюджет денежных средств (части стоимости недвижимого имущества), принадлежащих юридическим и физическим лицам на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления;

2) сбор - обязательный взнос, уплата которого является одним из условий совершения государственными или иными уполномоченными органами и должностными лицами юридически значимых действий (включая предоставление определенных прав или выдачу лицензий) в интересах плательщиков сборов;

3) налогоплательщики и плательщики сборов - организации и физические лица, которые обязаны уплачивать соответствующие налоги и (или) сборы;

4) объект налогообложения - имущество (объекты недвижимости), прибыль, доход, стоимость реализованных товаров (выполненных работ, услуг) или иное экономическое основание, с которым связано возникновение обязанности по уплате налога;

5) налоговая база - стоимостная, физическая или иная характеристика объекта налогообложения;

6) налоговая ставка - величина налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы;

7) налоговый период - календарный год или иной период времени применительно к отдельным налогам, по окончании которого определяется налоговая база и сумма налога;

8) налоговые агенты - лица, которые обязаны исчислять, удерживать у налогоплательщиков и перечислять налоги в соответствующий бюджет (внебюджетный фонд);

9) источник доходов налогоплательщиков - организация или физическое лицо, от которых налогоплательщик получает налоги;

10) недоимка - сумма налога или сбора, не уплаченная в установленный законом срок;

11) налоговые вычеты - уменьшение налоговой базы специальной категории налогопла-тельщиков на установленные законом суммы стандартных, имущественных, социальных и профессиональных вычетов;

12) налоговые льготы - полное или частичное освобождение отдельных категорий плательщиков от уплаты соответствующих налогов, уменьшение налоговой базы, предоставление налогового кредита и т.д.

В процессе налоговых отношений по поводу недвижимого имущества и сделок с ним на одной стороне выступают налогоплательщики ? предприятия и физические лица, а на другой ? налоговые агенты и различные учреждения и организации, выполняющие свои особые функции в системе налогообложения, в том числе:

  • ФНС России, ее подразделения на местах;

  • государственные органы исполнительной власти и местного самоуправления, другие уполномоченные ими органы и должностные лица, осуществляющие (помимо ФНС) прием и взимание налогов и (или) сборов, а также контроль за их уплатой (сборщики налогов и сборов);

  • Министерство финансов РФ, финансовые органы администраций краев, областей, районов и городов ? при решении вопросов по отсрочке и рассрочке уплаты налогов и сборов;

  • органы государственных внебюджетных фондов;

  • Росфинмониторинг и его территориальные подразделения ? в случаях нарушения налогоплательщиками налогового законодательства.

Для целей налогообложения важное значение имеет и определение взаимозависимых юридических и физических лиц, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц.
В состав взаимозависимых лиц включаются организации и (или) физические лица, если:

  • одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации в размере более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последова-тельность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;

  • одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

  • лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в браке, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Взаимозависимыми по суду могут быть признаны также лица и по иным основаниям, если будут предоставлены доказательства того, что лица находятся под контролем другого лица либо одно лицо находится под контролем другого лица, который может повлиять на результаты управления недвижимостью.



Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества

Основная группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности ? отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т.е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости.

1. Налоги, исчисляемые и взимаемые с физических лиц. При этом к физическим лицам ? плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся:

  • соответствующие налоговые резиденты РФ ? граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактически находящиеся на территории РФ не менее 183 дней в календарном году;

  • физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в Российской Федерации.

2. Налоги с предприятий ? юридических лиц, образованных в соответствии с законода-тельством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ.

Существенное экономическое значение в системе налогообложения недвижимости имеет группировка налогов и (или) сборов по уровням государственного управления в стране, соответствующим укрупненному административному устройству России как федерального государства по иерархическим уровням.

НК РФ выделяет три вида налогов и сборов:

  • федеральные ? устанавливаются НК РФ и обязательны к уплате на всей территории РФ;

  • региональные ? устанавливаются в соответствии с НК РФ, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;

  • местные ? вводятся в соответствии с НК РФ нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствую-щих муниципальных образований.

В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности разновидности:

  • налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также во владении и пользовании юридических лиц;

  • налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок купли-продажи, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.

По четвертому признаку ? физической природе объектов недвижимости их функционально-целевому назначению ? выделяются следующие виды налогов и сборов:

  • земельный налог;

  • лесной налог;

  • налог на пользование недрами;

  • налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы;

  • налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимому имуществу.

Любой вид налога считается установленным только в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения:

  • объект налогообложения;

  • налоговая база;

  • налоговый период;

  • налоговая ставка;

  • порядок исчисления налога;

  • порядок и сроки уплаты налога;

  • возможные налоговые льготы в необходимых случаях.


Налоги на операции с недвижимостью

Налоговые обязательства у физических и юридических лиц возникают при совершении на рынке недвижимости следующих сделок:

  • покупка или строительство;

  • сдача в аренду или наем;

  • залог (ипотека) недвижимости;

  • продажа;

  • передача в доверительное управление;

  • получение доходов по договорам ренты;

  • оказание риэлторских и жилищно-коммунальных услуг;

  • получение дохода в натуральной форме или в виде материальной выгоды при передаче недвижимости по цене ниже рыночной;

  • иные операции.

В соответствии с НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы физического лица, полученные им в денежной и натуральной формах (включая и недвижимое имущество), или право на распоряжение которыми у него возникло, а также в виде материальной выгоды, получаемой от приобретения товаров (объектов недвижимости) но договорам у граждан, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

Налоговые органы при контроле полноты исчисления налогов могут проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

  • между взаимозависимыми лицами;

  • по товарообменным (бартерным) операциям;

  • при значительном колебании (более чем на 30% в ту или иную сторону) уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

В упомянутых случаях, когда примененные сторонами сделки цены товаров, работ или услуг отклоняются в сторону повышения или понижения более чем на 30% рыночной цены идентичных (однородных) товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этих сделок были оценены, исходя из рыночных цен.

Идентичными считаются объекты, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки.

Однородными считаются объекты, которые имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми.

При определении рыночных цен товаров принимаются во внимание сделки между лицами, не являющимися взаимозависимыми. Если нет на соответствующем рынке товаров (работ, услуг) сделок по идентичным (однородным) товарам из-за отсутствия предложений, а также при невозможности определения цен ввиду отсутствия или недоступности информационных источников для определения рыночной цены могут использовать следующие методы.

1. Метод последующей реализации – это метод, при котором рыночная цена товаров, реализуемых покупателем, определяется как разность цены, по которой такие товары реализованы покупателем при последующей реализации (перепродаже), и разумных затрат, понесенных для продвижения на рынок последующей реализации им (без учета цены) приобретаемых товаров, а также обычной для данной сферы деятельности прибыль.

2. Затратный метод – это метод, при котором рыночная цена товара определяется как сумма произведенных затрат и наценки ? разумной в данной сфере прибыли.

При получении доходов в виде материальной выгоды налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров, реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми над ценами реализации аналогичных товаров.

Для налогообложения дохода от сдачи жилья в наем физическими лицами определяются валовой доход и расходы, связанные с извлечением дохода.

Валовой доход наймодателя (арендодателя) включает все поступления от пользователя жилья в любой форме, включая согласованные с хозяином расходы, осуществленные нанимателем по ремонту или улучшению объекта недвижимости, стоимость бесплатных услуг.

Сдача имущества внаем физическим лицом вообще не считается предпринимательской деятельностью, а если гражданин зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, то при определении налоговой базы в соответствии с НК РФ наймодатели имеют право на профессиональные налоговые вычеты ? в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. В состав расходов включаются:

  • материальные затраты;

  • амортизационные отчисления;

  • затраты на оплату труда;

  • прочие затраты.

Если налогоплательщик не может документально подтвердить свои расходы, связанные с деятельностью по сдаче внаем (аренду) недвижимого имущества, профессиональный налоговый вычет производится в размере 20% общей суммы полученных доходов по этой деятельности. Но если физическое лицо не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, то профессиональные налоговые вычеты из доходов, получаемых от сдачи в аренду (наем) недвижимости, не производятся. Налогообложение доходов физических лиц от сдачи недвижимости внаем (аренду) осуществляется на основании:

  • декларации физических лиц о полученных доходах за год;

  • сведений, получаемых от регистрационной палаты, предприятий, организаций и физических лиц;

  • материалов обследований деятельности физических лиц, проводимых налоговыми органами.

Для налогообложения индивидуальных предпринимателей, осуществляющих сдачу внаем (аренду) жилых помещений, можно использовать единый налог на вмененный доход.

Базовая доходность в сфере оказания услуг по краткосрочному проживанию устанавливается на одно койко-место, а прирост дохода на каждое дополнительное койко-место ? вмененный доход ? потенциально возможный доход плательщика единого налога за вычетом потенциально необходимых затрат, рассчитываемый с учетом совокупности факторов, непосредственно влияющих на его получение, на основе статистических исследований, проверок налоговых и иных государственных органов и оценки независимых профессиональных оценщиков.

Базовая доходность ? условная доходность в стоимостном выражении на ту или иную единицу физического показателя (единицу продажи, численности работающих, комнату и др.), характеризующего определенный вид деятельности.

Налоговые обязательства у граждан ? собственников недвижимости возникают при совершении ими сделок по договорам постоянной, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением в связи с получением доходов:

  • при передаче недвижимости в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно;

  • в виде периодических выплат, в том числе стоимости содержания с иждивением;

  • в случае досрочного выкупа ренты ее плательщиком.

Все эти виды доходов физического лица ? получателя ренты имеют единую экономическую природу: они образуются в результате отчуждения недвижимою имущества и облагаются налогом в установленном порядке.

Оглавление
Механизм управления недвижимостью
ДИДАКТИЧЕСКИЙ ПЛАН
Цели и принципы управления недвижимым имуществом
Формы государственного регулирования рынка недвижимости
Управление имущественным комплексом в г. Москве
Демократизация управления недвижимостью ? народные предприятия
Государственное регулирование земельных отношений
Цели и формы государственного регулирования земельных отношений
Функции государственного регулирования земель
Ответственность за нарушения земельного законодательства
Оценка стоимости недвижимости
Принципы оценки стоимости недвижимости
Основные методы оценки стоимости земельных участков
Оценка зданий и помещений
Общие положения
Объекты государственной регистрации
Органы государственной регистрации
Порядок государственной регистрации
Информация и организационные мероприятия
Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости
Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
Налоги на операции с недвижимостью
Все страницы