Цели и принципы управления недвижимым имуществом

Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:

  • принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;

  • управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

  • любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

  • процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

  • систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.

Управление ? более высокий уровень работы с недвижимостью по сравнению с обычными риэлторскими операциями.

Управляющий недвижимостью должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому менеджменту, инвестиционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.

В сфере предпринимательства управление недвижимостью ? это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Управляющий недвижимым имуществом ? это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.

Брокер ? это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Агент ? физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залого-вые, трастовые, обменные и др. Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы ? весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлторы), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним. Внутреннее управление ? это регламентация деятельности каждого лица (организации) ? участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).

Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.

По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются пять видов регулирования:

  • государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;

  • самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями ? ассоциациями риэлторов и Российской гильдией риэлторов;

  • общественные воздействия ? мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;

  • управление определенным недвижимым имуществом;

  • заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

Различают следующие виды планирования:

  • долгосрочное;

  • среднесрочное;

  • краткосрочное.

В процессе управления недвижимостью реализуются следующие функции:

  • прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения;

  • планирование и проектирование;

  • строительство или реконструкция;

  • регистрация, оценка и учет;

  • эксплуатация, налогообложение и извлечение доходов;

  • контроль и распоряжение, корректировка плана.

Создание и управление недвижимостью начинается с проектирования и разработки различных по степени детализации и сроку реализации планов формирования и возможных направлений использования объекта недвижимости.

Управление недвижимостью, как и в любой другой сфере предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:

  • исходным моментом любых управленческих действий;

  • основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности;

  • основой анализа проблем ? несоответствия желаемого и достигнутого состояния ? и выработки новых решений.

В самом общем виде цель ? это будущее желаемое состояние или совокупность достигаемых человеком результатов в процессе и по завершению направленных действий. Цель появляется на основе мотивов и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен всякий труд. Мотив ? внутреннее психическое состояние, побуждающее человека к деятельности, позволяющей удовлетворить различные потребности ? материальные, духовные, в процессе труда и результатами труда, самовыражения и социальной значимости. Из содержания любого мотива вытекает его структура, включающая:

  • потребности, которые хочет удовлетворить человек;

  • благо, позволяющее удовлетворить соответствующие потребности;

  • трудовые действия, необходимые для получения блага;

  • цену или материальные затраты и моральные издержки по осуществлению трудовой деятельности.

Цель выполняет следующие основные функции:

  • инициативы ? сопоставление существующего и желаемого состояния, вызывающее стремление к действиям;

  • инструмента управления ? руководящее требование, повелитель (императив) действий;

  • критерия принятия решений ? оценки информации и выбора альтернатив;

  • координирования ? осуществление бесконфликтных отношений всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленными целями;

  • контроля ? обеспечение объективной обратной связи в системе управления по конечным результатам.

Недвижимые объекты приобретают в собственность для удовлетворения личных или общественных потребностей либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические и нестоимостные (товарищеские, общественные, благотворительные и др.).

По отношению к высшей цели все другие цели (промежуточные, субцели) выступают как средства ее достижения.

Изменение целей управления возможно в случаях:

1) реализации целей в предшествующий период, когда они полностью оправдались или достижение их оказалось нецелесообразным;

2) изменения внешней среды ? политических, социально-экономических и рыночных условий, законодательства и других факторов;

3) изменения интересов и предпочтений собственника, жизненной стадии объекта недвижимости и т.п.

Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям:

  • измеримость ? количественная и качественная оценка степени достижения (стоимостные и нестоимостные измерители);

  • реальность ? поэтапная достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений;

  • четкость и конкретность ? точная и ясная формулировка содержания, объема и времени.

Основные цели управления рынком недвижимости:

  • реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

  • установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

  • защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

  • обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

  • создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

  • оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безрабо-тицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

  • справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недви-жимости;

  • создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.

1. Разделение процедур ? применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости ? жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

3. Гласность нормотворчества ? публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

4. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

5. Разделение полномочий между регулирующими органами ? нормотворчество и нормоприменение ? не должны совмещаться в одном лице.

6. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

7. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников ? добросовестных приобретателей от любого произвола.

8. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска ? несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

9. Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками ? коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов, оценщиков и др.).

10. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

11. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

12. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

13. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

14. Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

15. Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.



Оглавление
Механизм управления недвижимостью
ДИДАКТИЧЕСКИЙ ПЛАН
Цели и принципы управления недвижимым имуществом
Формы государственного регулирования рынка недвижимости
Управление имущественным комплексом в г. Москве
Демократизация управления недвижимостью ? народные предприятия
Государственное регулирование земельных отношений
Цели и формы государственного регулирования земельных отношений
Функции государственного регулирования земель
Ответственность за нарушения земельного законодательства
Оценка стоимости недвижимости
Принципы оценки стоимости недвижимости
Основные методы оценки стоимости земельных участков
Оценка зданий и помещений
Общие положения
Объекты государственной регистрации
Органы государственной регистрации
Порядок государственной регистрации
Информация и организационные мероприятия
Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости
Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
Налоги на операции с недвижимостью
Все страницы