Оценка стоимости недвижимости

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей. Проведение оценки обязательно в случаях:

  • составления брачных контрактов или раздела имущества разводящихся супругов по требованию одного из них;

  • выкупа или иного изъятия недвижимости у собственника для государственных или муниципальных нужд;

  • передачи государственного имущества в доверительное управление или приватизации;

  • реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств;

  • передачи объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.

Субъектами отношений при оценке недвижимости выступают:

  • с одной стороны ? физические лица и индивидуальные предприниматели, признанные лицензированными оценщиками;

  • с другой стороны ? заказчики, т.е. потребители их услуг.

Оценка ? это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).

Не могут быть признаны лицензированными оценщиками:

  • индивидуальный предприниматель, если он не является профессиональным оценщиком;

  • юридическое лицо, если оно не приняло обязательства привлекать для осуществления оценочной деятельности надлежащего профессионального оценщика;

  • юридическое лицо в организационно-правовой форме открытого акционерного общества.

Право на проведение оценки является безусловным и не зависит от установленного законом порядка статистического учета и бухгалтерской отчетности. Оно распространяется и на проведение повторной оценки объекта. Оценочная деятельность не относится к функциям риэлторов.

Оценщик имеет право:

  • выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами и правилами проведения оценки;

  • требовать от заказчика обеспечения доступа к объекту оценки и предоставления необходимой документации;

  • запрашивать в письменной форме у третьих лиц, включая органы власти, информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, относящихся к государственной или коммерческой тайне;

  • привлекать на договорной основе к участию в оценке объекта других специалистов и оценщиков, за действия (бездействие) которых он несет ответственность;

  • отказаться от проведения оценки объекта, если заказчик нарушил условия договора.

Оценщик обязан:

  • соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законов, иных применимых нормативных актов РФ и субъектов РФ;

  • сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта в случаях, предусмотренных Законом об оценочной деятельности, иным законодательством РФ, а также вследствие возникновения иных обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта недвижимости;

  • обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчику полученные от него документы одновременно с передачей ему отчета об оценке;

  • предоставлять заказчику информацию о положении, правилах и уставе, кодексе этики соответствующего уполномоченного органа саморегулируемой организации (некоммерческой организации оценщиков), на действительность аккредитации или членство в которых ссылается оценщик в своем отчете, а также предоставлять по просьбе заказчика иную информацию в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;

  • сообщать заказчику о наличии лицензии на занятие оценочной деятельностью в отношении предусмотренной договором об оценке категории объектов оценки;

  • в течение срока, определенного договором об оценке, не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами РФ;

  • в случаях, предусмотренных законодательными актами РФ, предоставлять информацию, содержащуюся в хранящемся у него отчете об оценке, правоохранительным, судебным, иным специально уполномоченным государственным органам по их официальному законному требованию;

  • хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в течение трех лет.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта не допускается, если:

  • в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

  • оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценщика.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов проведения оценки объектов оценки, в том числе путем ограничения круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Денежное или иное вознаграждение профессионального оценщика за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, на который распространяются общие нормы ГК РФ. Договор должен содержать:

  • точное описание объекта с указанием его вида;

  • вид определяемой стоимости;

  • сведения о наличии у оценщика соответствующей лицензии;

  • сведения о том, что оценщик является надлежащим профессиональным оценщиком (если договор заключает профессиональный оценщик);

  • сумму вознаграждения оценщика в денежном выражении.

Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, приводятся иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления стоимости объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

  • дата составления и порядковый номер отчета;

  • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

  • юридический адрес и (или) адрес постоянного жительства оценщика и сведения, позволяющие идентифицировать его как надлежащего профессионального оценщика;

  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, ? реквизиты балансодержателя и балансовая стоимость данного объекта оценки;

  • стандарты и правила проведения оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки данного объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

  • последовательность определения рыночной или иной стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

  • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

В случае если оценка имущества проводилась несколькими оценщиками, но по разным объектам оценки, входящим в состав этого имущества, отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объектов, по которым он проводил оценку.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, предполагается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом или третейским судом по соглашению сторон спора или при указании на такое разрешение спора в договоре в соответствии с установленной подведомственностью или в административном порядке.



Оглавление
Механизм управления недвижимостью
ДИДАКТИЧЕСКИЙ ПЛАН
Цели и принципы управления недвижимым имуществом
Формы государственного регулирования рынка недвижимости
Управление имущественным комплексом в г. Москве
Демократизация управления недвижимостью ? народные предприятия
Государственное регулирование земельных отношений
Цели и формы государственного регулирования земельных отношений
Функции государственного регулирования земель
Ответственность за нарушения земельного законодательства
Оценка стоимости недвижимости
Принципы оценки стоимости недвижимости
Основные методы оценки стоимости земельных участков
Оценка зданий и помещений
Общие положения
Объекты государственной регистрации
Органы государственной регистрации
Порядок государственной регистрации
Информация и организационные мероприятия
Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости
Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
Налоги на операции с недвижимостью
Все страницы