Основные методы оценки стоимости земельных участков

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости недвижимости: рыночную, потребительную, инвестиционную, страховую, ликвидационную, балансовую, для налогообло-жения и др. Стоимость ? это денежный эквивалент собственности.

Стоимость недвижимости формируют четыре фундаментальных фактора: спрос, полезность, дефицитность (ограниченность) предложения и отчуждаемость объектов.

Рыночная стоимость ? это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Сделка при этом совершается в следующих условиях:

  • продавец и покупатель действуют на основе типичной мотивации;

  • обе стороны информированы и действуют наилучшим образом в своих интересах;

  • имеется достаточно времени для выявления реакции рынка на имеющиеся предложения;

  • платеж осуществляется наличными или другим сравнимым способом;

  • цена сделки не содержит скидок и уступок ни одной из сторон сделки;

  • объект обладает признаваемой полезностью, достаточно дефицитен и может передаваться из рук в руки.

Цена ? это фактическая сумма купли-продажи земельных участков в уже совершенных сделках.

Кроме рыночной цены купли-продажи земельных участков в России широко применяется кадастровая и нормативная цена земли (табл. 4 и табл. 5). Продажная цена и стоимость равны между собой только в условиях совершенного рынка.

Таблица 4

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий и земельный налог

Федеральный округ РФ

Кадастровая стоимость, руб./га

Земельный налог на 1 га пашни в 2004 г., руб./га

Земельный налог на 1 га пашни в 2005 г. в зависимости от кадастровой стоимости (0,3%), руб./га

Центральный

15845

35,32

47,54

Северо-Западный

10186

27,22

30,56

Южный

1615

50,51

48,04

Приволжский

9066

26,96

27,20

Уральский

8734

26,24

26,20

Сибирский

7445

24,84

22,34

Дальневосточный

5618

20,45

16,85

Российская Федерация

11040

32,26

33,12


Таблица 5

Кадастровая стоимость земель садоводческих, огороднических,

дачных объединений в ряде субъектов РФ

минимальное

Субъект РФ

Значение кадастровой стоимости земель, руб./га

среднее


максимальное


Республика Адыгея

1,4

14,9

39

Республика Ингушетия

3,5

3,5

3,5

Хабаровский край

0,46

4,72

10,3

Камчатская обл.

0,34

4,63

10,31

Липецкая обл.

1,3

6,4

8,22

Пензенская обл.

0,44

9,11

15,98

Смоленская обл.

1,25

4,68

5,03

Тульская обл.

1,6

1,51

6,04


Три основные цели преследуют люди, когда приобретают землю: непосредственное личное использование, получение дохода (прибыли) и удовлетворение чувства гордости от владения ею.

В бизнесе инвестиции в землю рассматриваются как надежный источник доходов, а другие преимущества не учитываются. Во всех случаях необходимо знать стоимость земельных участков в соответствии с их функциональным назначением.

В практике традиционно применяют три основных метода определения стоимости недвижимости, в том числе и земли:

  • прямое сравнение рыночных продаж;

  • доходный;

  • затратный.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж (рыночный), исходя из данных о недавних сделках (за три ? шесть месяцев). Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

Последовательность действий при рыночном методе.

1. Выявление фактических продаж участков на соответствующем рынке или его сегментах.

2. Проверка информации о сделках: подтвердить хотя бы одной стороной или брокером; убедиться, что они не являются вынужденными и все стороны действовали экономически рационально.

3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок. Корректировка производится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т.е. уточняется, за какую сумму был бы продан сравниваемый участок, обладая теми же характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый по какому-то параметру, то его фактическая цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого участка должна быть увеличена.

Корректировка может осуществляться в трех основных формах: рублях, процентах по каждому фактору и общей группировке (совокупная поправка) ? на независимой (плюс-минус) и кумулятивной основе.

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог; форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

Применяют следующие единицы сравнения.

1. Цена за 1 га ? для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства.

2. Цена за 1 м2 ? в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.

3. Цена за 1 фронтальный метр ? для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.

4. Цена за лот ? стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

5. Цена за единицу плотности ? коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР ? этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен трем, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в три раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит, что можно построить 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное ? на половине участка, 12-этажное ? на 0,25 участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут использоваться:

  • цена за 1 м2 общей или чистой площади;

  • цена за 1 м3 ? для складов, элеваторов и др.;

  • цена за единицу, приносящую доход, ? место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы (страты) участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой (середина ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Оценка стоимости земельных участков производится на основе соотношения продажных цен и потенциального или фактического валового дохода, получаемого от собственности. Надо совершить три действия:

  • оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка;

  • определить отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;

  • найти стоимость оцениваемого участка путем перемножения рыночного рентного дохода от него на ВРМ (табл. 6).

Таблица 6

Расчет оценочной продажной цены земельного участка способом ВРМ

Номер участка

Рыночная цена продажи,
тыс. руб.

Фактический или потенциальный валовой доход, тыс. руб.

Валовой рентный мультипликатор

1

54,0

12,0

4,5 = (54 : 12)

2

72,0

18,0

4 - (72 : 12)

3

40,0

8,0

5 - (40 : 8)

Оцениваемый

67,5 = (15-4,5)

15

4,5 = (5+4+4+4,5): 3


ВРМ не корректируют на различия между сопоставимыми и оцениваемыми участками, так как они учитываются в самих продажных ценах и ставках дохода. Надо только более точно подобрать аналоги для сравнения. Но в то же время данный метод не учитывает возможные различия операционных расходов по всем объектам. Этот недостаток можно устранить, заменив в расчетах валовой доход на чистый.

Способ приема переноса или соотнесения реализуется путем определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта двумя ее составными частями ? земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района (табл. 7).

Таблица 7

Расчеты коэффициента по методу переноса

Номер района

Общая стоимость застроенного участка, тыс. руб.

Средняя стоимость земли, тыс. руб.

Отношение стоимости земли к общей стоимости участка

1

80,0

16,0

0,200

2

90,0

20,0

0,222

3

120,0

30,0

0,250


Принцип остаточной продуктивности (остатка).

Чистый доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты расходов за три других фактора производства: труда ? зарплаты, комиссионных; капитала ? процентов, дивидендов; предпринимательских способностей ? прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная рента для собственника участка.

Например, если цена урожая с 1 га составила 100 ден. ед., а затраты на труд ? 40, на капитал ? 20 и предпринимательство ? 10, то 30 ден. ед. ? это остаточный доход земли. При коэффициенте капитализации в 10% стоимость 1 га может быть оценена в 300 ден. ед. (тыс., млн руб.).

Метод остатка применим и при оценке стоимости застроенных участков, когда известны стоимость или проектные затраты на сооружение зданий (например, 500 ден. ед.), продолжительность их полезной жизни (50 лет), ставка дохода на инвестиции (10%) и годовой чистый доход от объекта (72 ден. ед.) (табл. 8).

Таблица 8

Расчет стоимости земли методом остатка

Показатель

Значение, ден. ед.

1. Чистый доход за первый год

72

2. Доход от зданий 10%, доход на инвестиции + 2%, возврат инвестиций за 50 лет = 12% (0,12-500)

60

3. Остаточный доход земли (72-60)

12

4. Стоимость земли при капитализации дохода по 10%-ной ставке на инвестиции без ограничения срока (12 : 0,10)

120

5. Общая стоимость объекта = 500 + 120

620


Принцип лучшего и наиболее эффективного использования земли. В самом общем виде ПЛНЭИ ? это вероятное, наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны.

Оценка земли методом капитализации дохода. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации (К), то можно определить стоимость земли (С) по формуле

С = Д : К.

Капитализация ? это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. Коэффициент капитализации ? это множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.

Последовательность расчета стоимости земельного участка может быть следующей.

1. Определяется потенциальный валовой доход на основе анализа денежных потоков (поступ-лений) по сравнимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях.

2. Калькулируются расходы на будущий год с подразделением на постоянные, эксплуата-ционные по всем статьям и резервы, используя фактические издержки.

3. Из потенциального валового дохода вычитаются возможные потери по различным причи-нам, которые устанавливаются путем анализа соответствующих показателей на рынке, и получается действительный валовой доход (эффективный).

4. Исчисляется чистый доход путем исключения из действительного валового дохода всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных начислений.

5. Чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли различными способами.

Существует несколько способов получения ставки (коэффициента) капитализации дохода.

Самым простым и надежным способом является определение коэффициента капитализации с помощью собранных на рынке данных о чистом доходе и стоимости ряда сопоставимых земельных участков. Тогда стоимость легко преобразуется в общую ставку капитализации (К) по формуле

К = Д : С,

где Д – величина чистого дохода,

С – стоимость земли.

Поскольку при покупке земельных участков обычно используется заемный и собственный капитал, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным условиям получения дохода на обе части инвестиций, соизмеримого с ожидаемыми рисками.

Ставка капитализации на заемные средства ? это отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды. Она состоит из двух частей: ставки процента и коэффициента фонда погашения. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам.

Ставка капитализации на собственный капитал определяется отношением денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств и сочетает в себе норму прибыли и возврат вложенных средств.

Ставка возмещения капитала равняется единице, деленной на число лет возвращения вложенных средств инвестору.

Кумулятивная модель построения коэффициента капитализации включает в себя пять-шесть частей: чистый процент, надбавки за риски, низкую ликвидность, управление инвестициями и поправку на динамику стоимости участка.

Для определения стоимости земельных участков применяются и другие методы расчетов, в частности, путем умножения валового или чистого дохода на рентный мультипликатор (Рм), который получается от деления цены продаж (Цп) сопоставимых участков на величину арендной платы или чистого дохода (Д):

Рм = Цп : Д



Оглавление
Механизм управления недвижимостью
ДИДАКТИЧЕСКИЙ ПЛАН
Цели и принципы управления недвижимым имуществом
Формы государственного регулирования рынка недвижимости
Управление имущественным комплексом в г. Москве
Демократизация управления недвижимостью ? народные предприятия
Государственное регулирование земельных отношений
Цели и формы государственного регулирования земельных отношений
Функции государственного регулирования земель
Ответственность за нарушения земельного законодательства
Оценка стоимости недвижимости
Принципы оценки стоимости недвижимости
Основные методы оценки стоимости земельных участков
Оценка зданий и помещений
Общие положения
Объекты государственной регистрации
Органы государственной регистрации
Порядок государственной регистрации
Информация и организационные мероприятия
Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости
Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
Налоги на операции с недвижимостью
Все страницы