Налоги на операции с недвижимостью

Налоговые обязательства у физических и юридических лиц возникают при совершении на рынке недвижимости следующих сделок:

  • покупка или строительство;

  • сдача в аренду или наем;

  • залог (ипотека) недвижимости;

  • продажа;

  • передача в доверительное управление;

  • получение доходов по договорам ренты;

  • оказание риэлторских и жилищно-коммунальных услуг;

  • получение дохода в натуральной форме или в виде материальной выгоды при передаче недвижимости по цене ниже рыночной;

  • иные операции.

В соответствии с НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы физического лица, полученные им в денежной и натуральной формах (включая и недвижимое имущество), или право на распоряжение которыми у него возникло, а также в виде материальной выгоды, получаемой от приобретения товаров (объектов недвижимости) но договорам у граждан, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

Налоговые органы при контроле полноты исчисления налогов могут проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

  • между взаимозависимыми лицами;

  • по товарообменным (бартерным) операциям;

  • при значительном колебании (более чем на 30% в ту или иную сторону) уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

В упомянутых случаях, когда примененные сторонами сделки цены товаров, работ или услуг отклоняются в сторону повышения или понижения более чем на 30% рыночной цены идентичных (однородных) товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этих сделок были оценены, исходя из рыночных цен.

Идентичными считаются объекты, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки.

Однородными считаются объекты, которые имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми.

При определении рыночных цен товаров принимаются во внимание сделки между лицами, не являющимися взаимозависимыми. Если нет на соответствующем рынке товаров (работ, услуг) сделок по идентичным (однородным) товарам из-за отсутствия предложений, а также при невозможности определения цен ввиду отсутствия или недоступности информационных источников для определения рыночной цены могут использовать следующие методы.

1. Метод последующей реализации – это метод, при котором рыночная цена товаров, реализуемых покупателем, определяется как разность цены, по которой такие товары реализованы покупателем при последующей реализации (перепродаже), и разумных затрат, понесенных для продвижения на рынок последующей реализации им (без учета цены) приобретаемых товаров, а также обычной для данной сферы деятельности прибыль.

2. Затратный метод – это метод, при котором рыночная цена товара определяется как сумма произведенных затрат и наценки ? разумной в данной сфере прибыли.

При получении доходов в виде материальной выгоды налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров, реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми над ценами реализации аналогичных товаров.

Для налогообложения дохода от сдачи жилья в наем физическими лицами определяются валовой доход и расходы, связанные с извлечением дохода.

Валовой доход наймодателя (арендодателя) включает все поступления от пользователя жилья в любой форме, включая согласованные с хозяином расходы, осуществленные нанимателем по ремонту или улучшению объекта недвижимости, стоимость бесплатных услуг.

Сдача имущества внаем физическим лицом вообще не считается предпринимательской деятельностью, а если гражданин зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, то при определении налоговой базы в соответствии с НК РФ наймодатели имеют право на профессиональные налоговые вычеты ? в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. В состав расходов включаются:

  • материальные затраты;

  • амортизационные отчисления;

  • затраты на оплату труда;

  • прочие затраты.

Если налогоплательщик не может документально подтвердить свои расходы, связанные с деятельностью по сдаче внаем (аренду) недвижимого имущества, профессиональный налоговый вычет производится в размере 20% общей суммы полученных доходов по этой деятельности. Но если физическое лицо не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, то профессиональные налоговые вычеты из доходов, получаемых от сдачи в аренду (наем) недвижимости, не производятся. Налогообложение доходов физических лиц от сдачи недвижимости внаем (аренду) осуществляется на основании:

  • декларации физических лиц о полученных доходах за год;

  • сведений, получаемых от регистрационной палаты, предприятий, организаций и физических лиц;

  • материалов обследований деятельности физических лиц, проводимых налоговыми органами.

Для налогообложения индивидуальных предпринимателей, осуществляющих сдачу внаем (аренду) жилых помещений, можно использовать единый налог на вмененный доход.

Базовая доходность в сфере оказания услуг по краткосрочному проживанию устанавливается на одно койко-место, а прирост дохода на каждое дополнительное койко-место ? вмененный доход ? потенциально возможный доход плательщика единого налога за вычетом потенциально необходимых затрат, рассчитываемый с учетом совокупности факторов, непосредственно влияющих на его получение, на основе статистических исследований, проверок налоговых и иных государственных органов и оценки независимых профессиональных оценщиков.

Базовая доходность ? условная доходность в стоимостном выражении на ту или иную единицу физического показателя (единицу продажи, численности работающих, комнату и др.), характеризующего определенный вид деятельности.

Налоговые обязательства у граждан ? собственников недвижимости возникают при совершении ими сделок по договорам постоянной, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением в связи с получением доходов:

  • при передаче недвижимости в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно;

  • в виде периодических выплат, в том числе стоимости содержания с иждивением;

  • в случае досрочного выкупа ренты ее плательщиком.

Все эти виды доходов физического лица ? получателя ренты имеют единую экономическую природу: они образуются в результате отчуждения недвижимою имущества и облагаются налогом в установленном порядке.



Оглавление
Механизм управления недвижимостью
ДИДАКТИЧЕСКИЙ ПЛАН
Цели и принципы управления недвижимым имуществом
Формы государственного регулирования рынка недвижимости
Управление имущественным комплексом в г. Москве
Демократизация управления недвижимостью ? народные предприятия
Государственное регулирование земельных отношений
Цели и формы государственного регулирования земельных отношений
Функции государственного регулирования земель
Ответственность за нарушения земельного законодательства
Оценка стоимости недвижимости
Принципы оценки стоимости недвижимости
Основные методы оценки стоимости земельных участков
Оценка зданий и помещений
Общие положения
Объекты государственной регистрации
Органы государственной регистрации
Порядок государственной регистрации
Информация и организационные мероприятия
Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости
Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
Налоги на операции с недвижимостью
Все страницы