Формы государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

  • идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

  • инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

  • профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государствен-ными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

  • эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

  • регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

  • верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

  • контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

а) государственные и муниципальные органы и организации;

б) государственные и иные нормативные акты.

Различают следующие виды государственных органов и организаций по регулированию рынка недвижимости:

  • Президент РФ;

  • Федеральное собрание;

  • Правительство РФ.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

  • путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

  • косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

  • создание нормативной базы ? законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

  • отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости ? регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

  • установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

  • контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

  • введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

  • поддержание правопорядка на рынке;

  • выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях с особым регулированием (городах Москве, Санкт-Петербурге и др.).

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

а) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

б) регулирования учетной ставки (дисконтной политики Банка России);

в) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

г) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвоз-мездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;

д) реализации государственных приоритетных целевых программ;

е) амортизационной политики;

ж) внешнеэкономической деятельности.

Высшей формой управления рынком недвижимости является государственное экономическое программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования. Целевые программы бывают обычные и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Правовое поле в сфере недвижимости сформировали программы приватизации государст-венного и муниципального имущества, приватизации жилищного фонда, сохранения лесов России (1997-2000 гг.), развития малых и средних городов РФ (1997-2005 гг.), Федеральная адресная инвестиционная программа на 1998 г., национальный проект «Доступное и комфортное жилье ? гражданам России» и др.

Одной из приоритетных целевых программ структурной перестройки экономики страны является Программа жилищной реформы. Она определяет принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики по осуществлению следующих задач:

  • создание правовой базы в целях осуществления жилищной реформы;

  • преодоление сокращения объемов жилищного строительства;

  • изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, по источникам финансирования, типам зданий и технологии возведения;

  • поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;

  • демонополизация жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, структурная перестройка базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов, изменение форм организации строительства, управления, обслуживания и ремонта жилищного фонда;

  • комплексный переход к решению вопросов землепользования и приватизации земли, связанных с жилищной проблемой, развитием инженерной инфраструктуры.

В стране в целом управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства ? положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Представительные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и ее субъектов обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции. В частности, в компетенцию Московской городской Думы входят следующие правомочия по регулированию имущественных отношений:

  • установление порядка управления и распоряжения собственностью г. Москвы, в том числе порядка ее отчуждения и оформления прав собственности на территории города;

  • установление порядка использования и охраны объектов культурного наследия;

  • введение и отмена налогов на недвижимое имущество, установление порядка их взимания и предоставления льгот по ним;

  • установление штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение правовых актов но вопросам, отнесенным к ведению города федерального значения и регулирующим отношения собственности;

  • установление общего порядка проведения инвестиционной политики при реконструкции, реставрации и строительстве объектов муниципальной и государственной собственности

    г. Москвы;

  • установление порядка использования, охраны, контроля за использованием и охраной земли, отчуждения земель и оформления прав собственности на земельные участки, предостав-ления земель в аренду, оформления прав аренды земельных участков;

  • установление земельных налогов, порядка их взимания и порядка предоставления льгот по ним;

  • установление штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение земельного законодательства; осуществление контроля за соблюдением на территории города законодательства о собственности и земельным отношениям.

По Конституции РФ Правительство РФ обладает широкими полномочиями по регулированию рынка недвижимости, которые во многом переданы Агентству по управлению государственным имуществом и его территориальным органам. Они осуществляют право собственности на государственные предприятия и учреждения и другое имущество, в том числе на Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом возложены следующие основные функции и задачи:

а) проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений;

б) осуществление полномочий собственника в пределах и в порядке, определенных федеральным законодательством, в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий и государственных учреждений (за исключением полномочий собственника, которые в соответствии с законодательством РФ осуществляют иные федеральные агентства), акций (долей) акционерных (хозяйственных) обществ и иного имущества, составляющего казну РФ, а также полномочий по изъятию из учреждений и казенных предприятий излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению федерального недвижимого имущества, передаче федерального имущества физическим и юридическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества;

в) разграничение государственной собственности, в том числе на землю, на собственность РФ, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований;

г) осуществление полномочий собственника имущества должника ? федерального государ-ственного унитарного предприятия при проведении процедур банкротства;

д) защита имущественных и иных прав и законных интересов РФ при управлении федеральным имуществом и его приватизации на территории РФ и за рубежом;

е) осуществление учета федерального имущества и ведение реестра федерального имущества.

По основным вопросам управления недвижимостью правомочия распределяются в соответствии с действующей Конституцией РФ между органами законодательной и исполнительной власти РФ и ее субъектов. Так, в компетенцию Федерального агентства по недропользованию ? органа государственной власти РФ в сфере регулирования отношений недропользования входят:

а) организация работ по воспроизводству минерально-сырьевой базы и ее рациональному использованию;

б) проведение геологического изучения недр на территории РФ и континентальном шельфе РФ;

в) введение федерального и территориальных фондов геологической информации о недрах, а также банка данных по вопросам недропользования;

г) управление в пределах своей компетенции федеральным имуществом в сфере недропользования, в том числе управление государственным фондом недр;

д) осуществление в пределах и порядке, определенных федеральными законами и актами Президента РФ, полномочий собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти, в том числе переданного федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным казенным предприятиям и государственным учреждениям, подведомственным Роснедра;

е) ведение государственного кадастра месторождений и проявлений полезных ископаемых, государственного учета работ по геологическому изучению недр, участков недр, предоставленных для добычи полезных ископаемых, а также для целей, не связанных с их добычей, и включение их в государственный реестр, ведение государственного баланса запасов полезных ископаемых, осуществление мониторинга состояния недр;

ж) предоставление в установленном порядке права пользования недрами;

з) оказание государственных услуг, связанных с проведением:

  • в установленном порядке геолого-экономической и стоимостной оценки месторождений полезных ископаемых и участков недр;

  • государственной экспертизы запасов полезных ископаемых, геологической и экономичес-кой информации о предоставляемых в пользование участках недр, а также проектно-сметной документации на ведение работ по геологическому изучению недр.

К полномочиям государственных органов власти субъектов РФ по регулированию недропользования относятся:

  • принятие и совершенствование законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ о недрах;

  • участие в разработке и реализации государственных программ геологического изучения недр, развития и освоения минерально-сырьевой базы РФ;

  • разработка и реализация территориальных программ развития и использования минерально-сырьевой базы;

  • создание и ведение территориальных фондов геологической информации; распоряжение информацией, полученной за счет средств бюджетов соответствующих субъектов РФ и соответствующих местных бюджетов;

  • участие в государственной экспертизе информации о разведанных запасах полезных ископаемых и иных свойствах недр, определяющих их ценность или опасность;

  • составление территориальных балансов запасов и кадастров месторождений и проявлений полезных ископаемых и учет участков недр, используемых для строительства подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;

  • распоряжение совместно с Российской Федерацией единым государственным фондом недр на своих территориях и выделение совместно с Россией участков недр федерального, регионального и местного значения;

  • определение форм и установление размеров платы за пользование участками недр регионального и местного значения в установленных пределах;

  • установление порядка пользования недрами в целях разработки месторождений общераспространенных полезных ископаемых, участками недр местного значения, а также строительства подземных сооружений местного значения;

  • защита интересов малочисленных народов, прав пользователей недр и интересов граждан, разрешение споров по вопросам пользования недрами;

  • лицензирование видов деятельности, связанной с пользованием участками недр регионального и местного значения;

  • заключение договоров на условиях раздела продукции с субъектами хозяйственной деятельности при пользовании участками недр регионального и местного значения;

  • определение условий и порядка пользования месторождениями полезных ископаемых;

  • государственный контроль за геологическим изучением, охраной и рациональным использованием недр в соответствии с установленным порядком;

  • регулирование других вопросов в области использования и охраны недр, за исключением отнесенных к ведению Российской Федерации.

Аналогичным образом распределены между федеральными органами и соответствующими организациями субъектов РФ права по управлению другими имущественными комплексами ? лесами и водным фондом.

Так, основными функциями Роснедвижимости являются:

а) создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости на базе государ-ственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и системы технического учета зданий и сооружений;

б) организация проведения государственной кадастровой оценки земель и оценки иных объек-тов недвижимости, утверждение их результатов;

в) землеустроительное обеспечение на землях, находящихся в федеральной собственности;

г) осуществление государственного мониторинга земель;

д) предоставление сведений, содержащихся в государственном кадастре объектов недви-жимости;

е) предоставление сведений о налогооблагаемой базе при исчислении земельного налога и налогов на имущество;

ж) оказание услуг в сфере землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости;

з) проведение экспертизы землеустроительной документации.

Агентство в пределах и порядке, определенных федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ, осуществляет полномочия собственника в отношении необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти федерального имущества, в том числе переданного федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным казенным предприятиям и государственным учреждениям, подведомственным Агентству.

Основными функциями Рослесхоза являются:

а) обеспечение рационального, непрерывного и неистощительного лесопользования, воспроизводства, охраны и защиты лесов, объектов животного мира (за исключением отнесенных к объектам охоты), выполнения мер по лесному семеноводству, гидромелиоративных работ и иных работ по ведению лесного хозяйства, рационального использования земель лесного фонда, сохранения и усиления средообразующих, защитных, водоохранных, рекреационных и иных полезных природных свойств лесов;

б) предоставление прав пользования участками лесного фонда;

в) обеспечение проведения лесоустройства;

г) оказание государственных услуг, связанных с предоставлением информации о состоянии участков лесного фонда, организацией выбора участков лесного фонда для разрешенных видов лесопользования;

д) осуществление государственного мониторинга лесов;

е) ведение государственного учета лесного фонда, отнесение в установленном порядке лесов к группам лесов и категориям защищенности лесов первой группы. А также перевод лесов из одной группы лесов или из категории защищенности лесов первой группы соответственно в другую группу или категорию;

ж) ведение государственного лесного кадастра;

з) рассмотрение ходатайств о переводе лесных земель в нелесные и переводе земель лесного фонда в земли иных категорий.

Муниципальные органы власти также принимают участие в управлении недвижимостью. Например, в сфере регулирования лесных отношений в компетенцию районных (городских) администраций входят:

  • учет лесного фонда;

  • распределение утвержденного лимита лесосечного фонда по лесопользователям в соответствии с рекомендациями государственных органов управления лесным хозяйством, в том числе для обеспечения поставок древесины для государственных нужд;

  • организация выполнения мероприятии по охране лесов от пожара и защите их от вредителей и болезней;

  • осуществление совместно со специально уполномоченными органами охраны окружающей природной среды контроля в сфере использования, воспроизводства, охраны и защиты лесов;

  • принятие совместно с владельцами лесного фонда решения о предоставлении участков лесного фонда в краткосрочное пользование; при этом участие владельцев лесного фонда в принятии такого решения ограничивается определением условий, соответствующих установлен-ным лесоводственным требованиям;

  • организация и проведение с участием местных подразделений государственного органа управления лесным хозяйством РФ лесных торгов и конкурсов по предоставлению лесного фонда в пользование;

  • ограничение, приостановление или прекращение права на пользование лесным фондом в установленном порядке.

В управлении нежилыми зданиями и сооружениями действует четкое правило: решения по распоряжению недвижимостью принимает соответствующий собственник в установленном порядке ? физическое или юридическое лицо, органы власти РФ, субъектов РФ и муниципалитеты.



Оглавление
Механизм управления недвижимостью
ДИДАКТИЧЕСКИЙ ПЛАН
Цели и принципы управления недвижимым имуществом
Формы государственного регулирования рынка недвижимости
Управление имущественным комплексом в г. Москве
Демократизация управления недвижимостью ? народные предприятия
Государственное регулирование земельных отношений
Цели и формы государственного регулирования земельных отношений
Функции государственного регулирования земель
Ответственность за нарушения земельного законодательства
Оценка стоимости недвижимости
Принципы оценки стоимости недвижимости
Основные методы оценки стоимости земельных участков
Оценка зданий и помещений
Общие положения
Объекты государственной регистрации
Органы государственной регистрации
Порядок государственной регистрации
Информация и организационные мероприятия
Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости
Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
Налоги на операции с недвижимостью
Все страницы